受行业深度调整影响，市场对物业担忧持续缓释；近期密集发布的刺激政策带来地产行业边际改善，进一步提振市场预期。 受地产行业深度调整与上半年恒大物业等事件影响，市场质疑地产开发端调用物业现金流的可能性较大，部分投资者甚至对物业管理公司作出了较为极端的两大假设， 即现金流质量不佳与应收账款端持续失血。目前该预期逐渐扭转， 主要是由于 1）近期地产刺激政策如“第二支箭”、“16 条”、“保函”等的密集发布，在融资端对房企给予明确支持， 促使市场对地产信心有所提升，物管行业短期内边际改善。 2） 今年以来地产开发端销售改善有限，对管理层而言，其在物企持股比例较高，且地产开发业务好转尚需时日，“调用物业资金救开发”的可能性持续减弱，现金流的质量与关联交易的安全性逐步为市场接受。 总体而言，市场对物业管理行业的担忧逐渐缓解。
本轮板块机会的主要驱动为基于 PB 基础上的价值重估。 本轮物业板块的上涨主要驱动因素是预期的改善带来基于 PB 的价值重估，体现为应收账款恶化程度有限，市场对民营物企的持续经营能力逐步予以肯定，对现金等资产端价值予以重估。
前期市场分歧较大的实力物企估值修复弹性较高。 我们在 11 月 5 日的深度报告中观点鲜明地提示高弹性物企（即市场对公司经营可持续性分歧较大， PB 较低的实力物企）的投资机会，目前再次提示相关机会， 推荐排序为高弹性物企大于高成长物企，也即基本面优质、但前期市场对母公司破产或者调用物企资金可能性分歧较大的物企，存在较为严重的价值低估现象，可以先享有一波资产与业务价值重估带来的提升，待行业基本面完全转好之后，业务成长性有望贡献新一轮估值提升。
投资建议： 受益于近期地产开发端促进政策密集推出，市场对物业公司经营可持续性预期有所改善，对物企的独立性认知持续强化，物业管理行业估值有望进一步提升。维持物业管理行业“推荐” 评级。 公司层面建议关注高弹性与高成长两条投资主线： 1）高弹性标的：市场对公司经营可持续性分歧较大、 PB 较低、且母公司受益近期政策较多的实力物企——旭辉永升服务、碧桂园服务、新城悦服务； 2）高成长标的：业务具有强确定性、母公司经营稳健、收入规模高增长的优质物企——滨江服务、新希望服务。 上述公司长期考虑特色增值业务成长与渗透率提升，短期仍以价值重估为主。
风险提示： 政策对地产行业边际改善低于预期；物业企业应收款账龄增加超预期；收缴率降低超预期；增值服务业务发展不及预期；规模增长低于预期