新上市交通基础设施REITs表现差异大
华泰江苏交控REIT和中金安徽交控REIT分别于11月15日和11月22日上市，二者虽均为交通基础设施类REITs，二者上市首日表现差异较大。
从价格表现上看，华泰江苏交控REIT于11月15日上市，首日涨幅为0.052%；中金安徽交控REIT于11月22日上市，上市首日基金价格下跌4.5%。根据基金上市前的询价区间，华泰江苏交控REIT的询价区间上限为8.125元/份，询价区间下限为7.056元/份，发行价为7.635元/份，发行价在询价区间的54分位；中金安徽交控REIT的询价区间上限为11.716元/份，下限为10.188元/份，发行价为10.88元/份，发行价在询价区间的45分位。从换手率看，华泰江苏交控REIT的上市首日换手率为28.84%，中金安徽交控REIT的上市首日换手率仅为7.203%，是目前上市的
基础设施公募REITs中，上市首日换手率第二低的一支。
华泰江苏交控REIT和中金安徽交控REIT的上市首日涨幅分别为已上市基础设施公募REITs上市首日涨跌幅第二低和最低的两支基金。这两支基金均为交通基础设施类REITs，目前已经上市的7支交通基础设施类REITs中，仅有3支基金的上市首日涨幅超过1%，其他4支基金的上市首日涨幅均不足1%。这主要由于交通基础设施类REITs属于特许经营权类REITs，拥有的底层资产为高速公路的经营权而非所有权；另外，高速公路类REITs的可分配现金流主要依据收取车辆通过高速公路的过路费，而主要变量为通行车辆，其波动或较大，这或为交通基础设施类REITs上
市首日涨幅较低的原因。
11月23日，央行和中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，其中在加大住房租赁金融支持力度中，提到“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。目前已上市和待上市的基础设施公募REITs中，共有4支保障性租赁住房REITs。REITs一方面有望成为租赁住房的融资渠道，另一方面助力盘活存量资产。租赁住房REITs整体规模有望进一步扩大。
本周REITs跑赢上证综指
本周，REITs上涨0.80%，上证综指上涨0.14%，国债指数上涨0.04%。滚动4周，REITs指数下跌2.73%，上证综指上涨6.37%，国债指数下跌0.09%。根据我们的统计测算，截至2022年11月25日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.66。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.03%，特许经营权类REITs上涨1.40%。滚动4周，产权类REITs下跌2.49%，特许经营权类REITs下跌3.04%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。
交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高
我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年11月25日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.72%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.53%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估
值收益率均在5%以内。
投资建议：央行和银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，其中提到稳步推进房地产信托基金（REITs）。REITs有望成为租赁住房的融资渠道，同时助力盘活存量资产。租赁住房REITs整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期