投资要点
上周（2022.11.19-2022.11.25，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+5.09%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.68%，-1.35%，超额收益分别为+5.77%、+6.44%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积315.0万平，环比+12.0%，同比-24.8%；2022年11月1日-11月25日累计成交1069.4万平，同比-33.3%。2022年累计成交16680.8万平，同比-33.6%。上周20城二手房成交面积134.7万平，环比-5.9%，同比+21.5%；2022年11月1日-11月25日累计成交531.0万平，同比+45.3%。2022年累计成交5916.3万平，同比-14.9%。上周16城新房累计库存9620.8万平，环比+0.7%，同比+1.8%。16城新房去化周期为12.9个月，环比变动+0.4个月，同比变动+2.3个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.4个月、12.6个月、45.6个月，环比分别变动+0.3个月、+0.4个月、+2.7个月。（2）土地市场：2022年11月21日-2022年11月27日百城供应土地数量环比-19.4%，同比-23.1%，供应土地建筑面积环比-22.6%，同比-25.0%。百城土地成交建筑面积环比-55.5%，同比-60.1%；成交楼面价环比+34.4%、同比-53.8%；土地溢价率环比-3.8pct，同比+1.7pct。
重点数据与政策：（1）央行拟向商业银行提供2000亿元免息再贷款以支持房地产企业合理融资需求。另据央行11月25日消息，于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。
（2）天津挂牌第四批集中供地共24宗地块，总起价为99.62亿元；成都第四批集中供地16宗共833亩；深圳完成第四批集中供地，合计成交6宗共揽金97.3亿元。各地继续推出相关放松政策，广西钦州首套房首付比例降至20%，河南驻马店市规定首次购买普通住房的商贷比例最低为20%，成都与攀枝花实现公积金一体化，异地购房可回缴存地申请公积金贷款。
周观点：近期，房企供给端政策明显发力，落地力度和速度超预期，中债增和央行16条文件正式宣告政府思路从“保项目不保主体”转变到了“保市场主体”，央行给商业银行提供2000亿无息贷款，用于纾困基金的配套融资，各大银行纷纷给头部房企签约授信协议，极大地提振了市场情绪。此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，随着居民购房信心逐渐回复，回暖可期。当前板块仍处于政策方向扭转及部分民企可以存活的预期差兑现阶段，政策不断落地持续构成催化，预计短期将维持震荡上行。短期大概率能存活的预期差较大的民企弹性更优，中期维度央国企仍具备优势。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。