事件：11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。
“三支箭”落地，行业迎来系统性支持
“第一支箭”针对行业风险偏好反转，满足行业合理信贷需求，平稳行业出清节奏；“第二支箭”针对金融机构短期的过度反应，支持优质民企债权融资，控制出清主体范围；本次“第三支箭”的出台进度略超我们的预期（此前预计行业将在民企完成债务重组之后再推进股权重组），有利于巩固行业的抗风险能力，加速民企不良资产出清，盘活存量资产，稳定行业投资预期和信心，行业迎来系统性支持和资产负债表优化。行业政策目标逐渐从容忍出清，到定向稳定信用预期，过渡至稳定地产系统。
并购重组和配套融资利好国企重组和民企资产处置
本次优化措施允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，同时可以募集配套资金（用于存量项目、交易对价、补充流动资金、偿还债务），主要利好：1）行业内与产业链间的收并购。我们在《知难而进，精准破局——收并购深度研究》中提出，海外和历史经验表明收并购具有较强的顺周期属性，我们认为本次股权再融资将是收并购逆周期调控十分有效的手段，有利于激励买方积极性，进一步优化行业格局，加速集中度的提升。2）国有企业做大做强。我们认为，对地产集团旗下资产进行整合重组上市，将有利于国有资产保值增值并提升经营效率；把更多优质资产纳入国有房企体系，形成规模和集约效应，也符合扭转当前国企估值大幅折价的监管诉求。3）民企优质项目转让、不良资产出清节奏加速。自去年年底起的市场化收并购推进效果欠佳，主要受民企负债、资产质量、项目价格和公开市场拿地的横向比价效应等因素影响，问题更多源于买方。此前，这类矛盾并未得到明确解决，甚至伴随行业挤兑和买方压价导致资产价格加速打折，进一步引发买卖双方僵持博弈的局面。近期，政策针对卖方债务展期和项目破产重整给予支持，同时从买方角度减少其对加杠杆收购的担忧，有利于推动优质项目的收并购进程。
恢复再融资加大行业流动性改善力度
本次优化措施允许上市房企再融资，允许通过非公开发行资募集资金用于政策支持的房地产业务（“保交楼”，经适房，棚改和旧改等用途），即可用于民生，对非市场化、非商业化的项目输血。主要影响包括：1）对于国央企，一级开发和棚改等资金压力较大的业务的资金压力将得到释放。2）对于民企，大部分已出险民企再融资受当前风险偏好影响，融资性现金流或较难获益；资产质量较高、报表相对健康的民企可通过再融资获得“保交付”支持。此外，也不排除国企定向参与民企定增、以极低成本入股民企的可能，此种方式对行业和主体信用将产生巨大重塑作用，也意味着国企需要承担相关投资风险。极端情况下，若民企混改成为混合所有制企业，其信用端将会获得更大力度的支持（短期发生转变的概率相对较小）。3）本次再融资可以直接用于补充流动资金、偿还债务，较此前纾困基金、专项借款、销售回款等方式对流动性的改善力度更大，国民企均将获得实质性帮助。
强化REITs和私募基金的存量资产盘活作用
本次政策重申REITs对房企存量资产如保障房、仓储物流、产业园等资产的盘活，同时明确表示要积极发挥私募股权投资基金作用。自2018年以来，监管部门针对地产私募基金管理趋严，备案要求持续提升，本次政策提出不动产私募投资基金试点，并引入机构资金投资存量住宅、商业地产等，为存量资产注入新资金来源的同时，有利于探索不动产经营新的发展模式。
看好行业格局优化与政策宽松共振
“第三支箭”落地释放实质性利好，行业流动性或迎加速改善，叠加需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望放大行业复苏弹性，再融资支持下有资产重组诉求的地方国企和规模扩张诉求的头部国央具备良好弹性空间。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际集团、滨江集团、绿城中国等。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期