每周一谈：物企“借箭”板块迎来爆发期
11月1日-11月30日，恒生物业服务及管理指数涨幅达81.71%，在恒生综合行业13个板块中排名第1，远超其余行业指数，超额收益明显。20家物企涨幅超50%，其中以碧桂园服务涨幅最高，达178.72%。风险向下估值向上
11月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险缓释，也有利于投资者对中国房地产市场的信心重建，更加有利于对物业企业估值信心的重建。
11月1日-11月30日，港股物业PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。民营房企的信用风险缓释，是物企估值修复的关键所在。2021年中旬以来，受房企债务违约下的恐慌情绪蔓延，物企交易以规避风险为主，从这一层面来看，房企信用风险缓释是本轮物业估值修复的关键，我们认为目前对房地产政策的新一轮宽松已启动，民营房企信用风险缓释，行业曙光已现，当前为物业板块配置的好时机。
基本面稳固行业确定性仍在
2021年物企业绩兑现基本完成，2022年物企外拓持续发力，存量市场基本面稳固。从历史数据来看，即使地产行业于2021年中超速下行，物企于2021年初定下的目标亦基本完成。
从收入目标及完成情况来看，去年物企业绩目标基本完成。从今年年中数据来看，收入增速仍维持较高水平。2022H1营收TOP15物企加权平均增速达到37.8%，所有上市物企（剔除停牌物企及未有2021年数据的京城佳业及金茂服务）加权平均增速达到32.3%，收入增速仍保持在较高水平。
从净利润情况来看，去年物企业绩目标同样基本完成，有少数物企受特殊风险因素影响利润大幅下降，主要为地产关联风险。我们认为，物业行业基本面稳固，随着地产信用风险缓释，有利于市场对物业的认知重新调整回归，物业行业存量市场发展的确定性仍在。
数据追踪（11月28日-12月2日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年12月2日，持有1045.09万股，较上周上涨6.59%，持股市值1.64亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月28日至12月2日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅5.43%。降幅最大的是建发物业，降11.67%。持股比例最高为保利物业，为63.24%。持股数量最多为融创服务，为5.38亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。