上周（2022.12.03-2022.12.09，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+2.77%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+3.29%，+1.54%，超额收益分别为-0.52%、+1.23%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积329.4万平，环比-0.2%，同比-29.9%；2022年12月1日-12月9日累计成交433.5万平，同比-21.0%。2022年累计成交17344.1万平，同比-33.3%。上周20城二手房成交面积138.7万平，环比+12.4%，同比+25.4%；2022年12月1日-12月9日累计成交184.6万平，同比+20.9%。2022年累计成交6179.3万平，同比-13.9%。上周16城新房累计库存9708.4万平，环比+0.5%，同比+3.4%。16城新房去化周期为12.8个月，环比变动-0.1个月，同比变动+2.3个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.7个月、12.3个月、47.0个月，环比分别变动0.0个月、-0.2个月、+0.1个月。（2）土地市场：2022年12月5日-2022年12月11日百城供应土地数量环比-81.1%，同比-66.9%，供应土地建筑面积环比-84.8%，同比-69.8%。百城土地成交建筑面积环比-86.7%，同比-85.4%；成交楼面价环比-28.9%、同比-28.8%；土地溢价率环比+7.4pct，同比+7.7pct。
重点数据与政策：（1）证监会提出进一步扩大REITs试点范围，推动拓展到长租房及商业不动产。
（2）武汉第五批集中供地第一场结束，7宗地块收金26.67亿元；上海第四批集中供地6宗地块成交金额126.8亿，全年成交2839.5亿元。各地加大房企纾困支持力度，重庆加快专项金融工具落地见效；中国银行河南省分行将向建业集团等房企提供200亿元意向性授信金额。各地继续推出相关放松政策，芜湖市放松公积金限制，三孩家庭首次申请公积金额度时最高额可上浮20%；武汉市部分银行接到通知称二环外不再限购。
周观点：当前行业杠杆率已大幅下降，“三支箭”依次落地，信贷、债务融资、股权融资政策尽出，保现有主体的政策导向已经清晰明了，我们认为未来政策将以需求侧的刺激政策为主，辅以供给侧政策的持续落地，政策执行力度将持续超越市场预期，在销售出现拐点前，都将是板块做多的时间窗口，维持板块震荡上行的判断。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。