投资要点
上周（2022.12.10-2022.12.16，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-2.48%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.10%，-1.54%，超额收益分别为-1.38%、-0.94%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积330.4万平，环比-0.5%，同比-32.3%；2022年12月1日-12月16日累计成交766.9万平，同比-25.2%。2022年累计成交17678.5万平，同比-33.2%。上周20城二手房成交面积131.8万平，环比-5.7%，同比+10.8%；2022年12月1日-12月16日累计成交317.3万平，同比+14.9%。2022年累计成交6312.0万平，同比-13.5%。上周16城新房累计库存9723.9万平，环比+0.3%，同比+2.6%。16城新房去化周期为13.4个月，环比变动+0.6个月，同比变动+2.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.0个月、12.9个月、50.0个月，环比分别变动+0.4个月、+0.7个月、+3.0个月。（2）土地市场：2022年12月12日-2022年12月18日百城供应土地数量环比-64.0%，同比-49.4%，供应土地建筑面积环比-69.2%，同比-41.0%。百城土地成交建筑面积环比-46.8%，同比-38.7%；成交楼面价环比-32.6%、同比+28.1%；土地溢价率环比-1.7pct，同比-2.1pct。
重点数据与政策：（1）国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
（2）成都第四批集中供地结束，14宗地块揽金共104.3亿元。实现全年累计卖地1225亿元；重庆三批集中供地10宗均底价成交，收金共63.78亿元。各地加大房企纾困支持力度，浦发银行上海分行将为7家房企提供意向性融资额度800亿元。各地继续推出相关放松政策，郑州市举办商品房团购会：适度调整住房限购、执行“认贷不认房”政策，杭州执行公积金“认贷不认房”，二套首付比降至四成。
周观点：中央经济工作会议强调确保房地产市场平稳发展，从防风险到促消费，时隔8年重提住房消费，确认保优质主体，淡化“房住不炒”。当前行业杠杆率已大幅下降，“三支箭”依次落地，信贷、债务融资、股权融资政策尽出，保现有主体的政策导向已经清晰明了，我们认为未来政策将以需求侧的刺激政策为主，辅以供给侧政策的持续落地，政策执行力度将持续超越市场预期，在销售出现拐点前，都将是板块做多的时间窗口，维持板块震荡上行的判断。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。