投资要点
上周（ 2022.12.17-2022.12.23，下同）： 上周房地产板块（ SW）涨跌幅-4.66%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-3.19%， -4.27%，超额收益分别为-1.48%、 -0.40%。
房地产基本面与高频数据：（ 1）房产市场： 上周 60 城新房成交面积 276.0万平，环比-16.5%，同比-48.7%； 2022 年 12 月 1 日-12 月 23 日累计成交 1042.9 万平，同比-33.2%。 2022 年累计成交 17954.4 万平，同比-33.5%。 上周 20 城二手房成交面积 95.1 万平，环比-27.8%，同比-21.9%；2022 年 12 月 1 日-12 月 23 日累计成交 412.4 万平，同比+5.2%。 2022年累计成交 6407.1 万平，同比-13.6%。 上周 16 城新房累计库存 9744.1万平，环比+0.2%，同比+1.5%。 16 城新房去化周期为 15.6 个月，环比变动+2.2 个月，同比变动+4.9 个月。 一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.1 个月、 16.0 个月、 55.0 个月，环比分别变动+1.1 个月、 +3.0个月、 +5.0 个月。 （ 2）土地市场： 2022 年 12 月 19 日-2022 年 12 月 25日百城供应土地数量环比-51.0%，同比-68.2%，供应土地建筑面积环比-55.0%，同比-67.3%。百城土地成交建筑面积环比-33.9%，同比-68.3%；成交楼面价环比+19.0%、同比-29.0%；土地溢价率环比+1.2pct，同比-0.8pct。
重点数据与政策： （ 1） 12 月 21 日，证监会召开党委会议，坚决贯彻中央经济工作会议精神，更好服务经济整体好转。 其中提出，大力支持房地产市场平稳发展，全面落实改善优质房企资产负债表计划，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等。 （ 2） 财政部公布 1-11 月国有土地使用权出让收入 5.12 万亿元，同比下降 24.4%。（ 3） 天津四批次集中供地收官，全年总成交额 315 亿元；南京集中供地收官，全年 104 幅宅地总成交金额1308 亿元。 各地继续推出相关放松政策，南京购房政策再调整，外地人购房无需社保，且购买二套住房商业贷款最低首付比例已调整为不低于40%；天津公积金二套贷款首付由 60%降至 40%，自 12 月 26 日起开始施行。
周观点： 近期销售受到疫情第一轮冲击的影响持续恶化，可能会加快后续需求侧政策出台的节奏。另一方面，受到信贷资金和债务融资等方面的边际改善影响， 12 月以来风险事件出现的频次明显降低，行业最艰难的时刻很快将过去。我们判断，随着疫情冲击减弱和政策的持续作用，2023 年一季度销售有望逐步好转。 建议关注： 1）房地产开发： 保利发展、金地集团、新城控股、首开股份； 2）物业管理： 招商积余、华润万象生活、新大正。
风险提示： 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延， 流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。