每周一谈：曙光已现估值修复有望持续
行业超跌下行年末触底反弹：2022年，物业板块受到美联储加息、地产债务危机、政策救市等影响，经历了前期加速下行——年末超跌反弹的行情。
估值仍处于历史低位国央企韧性凸显
回顾物业板块近三年估值情况，2022年估值回落明显，目前仍处于历史低位。分民企及国央企来看，国央企物业板块估值亦有所回调，但整体高于民企。
我们认为，随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于2023年迎来弱复苏，叠加国内经济复苏，市场担忧情绪有望于2023年逐步释放，物业板块估值修复或将持续，而民营物企随着独立性增强、关联风险减弱，估值修复空间更大。
基本面未变多数个股跌幅较大
从个股角度来看，2022年多数物企呈现下跌，但从基本面情况来看，物企22H1总营收及净利润大部分保持正增长。
根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比，在管面积TOP20物企数据均保持正增长，面积的增长预计将会为物企带来营收的增长，物业行业基本面未变。
物企上市降温并购热情减弱
受港交所审核趋严、物业板块估值回落影响，物企赴港上市降温。2022年仅6家物企上市，较2021年13家减少了7家，根据克而瑞物管，2022年递表物企仅3家，较2021年34加减少了31家。
并购热情减弱，2022年全年披露并购数量53起，并购交易金额106.09亿元，同比下降70.19%。受民营房企流动性危机影响，民营物企并购交易意愿减弱。独立性增强服务边界扩张：根据克而瑞物管，35家披露项目来源的上市物企，其来源于第三方项目的在管面积于2022年中期占比为61.33%，预计2022年全年第三方项目占比将继续提升，非业主增值服务收入占比将继续下滑。数据追踪（12月28日-12月30日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年12月30日，持有747.72万股，较上周下跌3.38%，持股市值1.15亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月28日至12月30日，增幅最大的是金科服务，本周增幅0.71%。降幅最大的是旭辉永升服务，降5.41%。持股比例最高为保利物业，为58.97%。持股数量最多为融创服务，为5.44亿股。
投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。