投资要点
回顾：地产及疫情扰动致行业承压。2022年受地产困局及疫情反复影响，物管行业经营业绩承压，叠加独立性丧失担忧，板块延续调整。2022年全年恒生物业服务及管理指数累计下跌38.4%，跑输恒生指数（-15.5%）23.0pct；成分股PE（TTM）均值降至7.0倍，处2016年以来1.4%分位，央国企及民营物企估值持续分化。
短期不利因素减退，中长期回归高质量发展。随着政策发力下房地产逐步修复、疫情防控优化调整后经营活动回归正轨，物管短期负面影响缓解，发展有望逐步改善。中长期新房交付、存量房渗透及非住宅拓展仍可推动行业规模正向增长，主流参与者发展机遇仍存。成本压力下增速预期需适度降低，行业由快速上规模向追求有质量的增长转变，包括巩固基础物管基本盘，树立市场化拓展核心竞争力，社区增值服务注精不注多，以及多维度提质降本增效等等。
物企加速分化，央国企及优质民企更具潜力。房地产格局重构之下物企亦受到影响，央国企及关联房企风险可控的优质民营物企受房地产调整波及较小，管理面积拓展、业绩表现更佳；后续有望持续分享地产供给侧改革红利，并凭借较强市场化竞争能力，实现稳中向好发展。其中央国企由于关联方支持更为确定、成本端压力更小，增长确定性、业绩稳定性相比优质民营物企更高。
投资建议：展望2023年，随着不利因素逐渐解除，物管发展持续改善，板块估值有望修复。考虑参与者分化加剧，标的选择将更为聚焦。其中，综合实力突出、增长确定性更高的央国企将持续享受估值溢价，如保利物业、招商积余等；同时基本面筑底修复、独立性担忧解除过程中，前期超跌的优质民营物企有望呈现更高估值弹性，如碧桂园服务、新城悦服务等。
风险提示：1）房地产修复低于预期风险；2）疫情反复风险；3）盈利能力大幅下行、减值计提超出预期风险。