核心观点
政策端：中央方面：政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，支持刚性和改善性住房需求，坚持房住不炒。住建部部长倪虹在“部长通道”上表示，对房地产市场企稳回升充满信心，2023年稳支柱、防风险、惠民生，一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求。防炒房，原则上不支持三套房。政策保持在宽松区间。因城施策方面：广东省提出做好重点房企风险处置项目并购支持，对并购出险和困难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。厦门发布优化生育政策实施方案，其中在住房支持方面提出，拥有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房。
市场端：2023W10跟踪39城商品房成交面积为368.6万平米，环比-23.3%，同比6.5%；全年累计成交面积3371万平米，同比-10.7%。分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-10.6%，同比24.9%，全年累计成交面积同比-11.2%；二线城市商品房成交面积环比-24.9%，同比16.8%，全年累计同比-3%；三四线城市上周商品房成交面积环比-35.3%，同比-52.2%，全年累计同比-42.9%。月推盘去化率方面，重点城市推盘套数为4996套，环比7.5%，年度累计总推盘数同比-29.5%；周度新开盘去化率58.4%，环比-5.1%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续，房企开始积极推盘，我们预计商品房销售回暖势头仍将持续。
投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。