投资要点
上周（2022.12.24-2022.12.30，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-2.76%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+1.13%，+1.48%，超额收益分别为-3.89%、-4.24%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积479.7万平，环比+61.6%，同比-31.7%；2022年12月1日-12月30日累计成交1546.8万平，同比-27.4%。2022年累计成交18458.4万平，同比-33.1%。上周20城二手房成交面积111.5万平，环比+17.2%，同比-15.4%；2022年12月1日-12月30日累计成交523.9万平，同比-0.8%。2022年累计成交6518.2万平，同比-13.7%。上周16城新房累计库存9702.2万平，环比-0.4%，同比+1.2%。16城新房去化周期为14.2个月，环比变动-1.2个月，同比变动+4.3个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.2个月、14.2个月、55.6个月，环比分别变动-0.9个月、-1.5个月、+0.7个月。（2）土地市场：2022年12月26日-2023年1月1日百城供应土地数量环比+3.4%，同比-51.7%，供应土地建筑面积环比-11.9%，同比-49.1%。百城土地成交建筑面积环比-26.6%，同比+16.8%；成交楼面价环比-7.3%、同比-15.9%；土地溢价率环比-1.4pct，同比-1.4pct。
重点数据与政策：（1）近日，银保监会党委召开扩大会议，会议强调，要促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表，坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
（2）武汉市第六轮集中土拍的20宗地块均成功出让，总成交额257.11亿元。各地继续推出相关放松政策，广东东莞市12月26日起全域放开商品房限购；潍坊市公积金贷款最高额度提高至60万元；广州市深化二手房“带押过户”与新建商品房项目“交房即交证”；郑州市将调整住房限购政策，鼓励房地产企业开展优惠让利活动；成都市实行父母投靠成年子女入户可购买一套住房。
周观点：近期销售受到疫情第一轮冲击的影响持续恶化，可能会加快后续需求侧政策出台的节奏，近期南京、东莞、佛山等高能级核心城市陆续松绑限购等，居民购房信心有望恢复。另一方面，受到信贷资金和债务融资等方面的边际改善影响，供给侧形成持续催化，12月以来风险事件出现的频次明显降低，行业最艰难的时刻很快将过去。我们判断，随着疫情冲击减弱和政策的持续作用，2023年一季度销售有望逐步好转。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。