投资要点
上周（ 2023.12.31-2023.1.6，下同）： 上周房地产板块（ SW）涨跌幅+4.32%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别+3.22%， +3.33%，超额收益分别为+1.1%、 +0.99%。
房地产基本面与高频数据：（ 1）房产市场： 上周60城新房成交面积330.78万平，环比-31.0%，同比-6.6%； 2023 年 1 月 1 日-1 月 6 日累计成交263.11 万平，同比-0.9%。 上周 20 城二手房成交面积 118.68 万平，环比+6.45%，同比+50.79%； 2023 年 1 月 1 日-1 月 6 日累计成交 113.49 万平，同比+106.02%。 上周 16 城新房累计库存 9600.3 万平，环比-1.0%，同比+2.2%。 16 城新房去化周期为 13.8 个月，环比变动-0.4 个月，同比变动+3.9 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 11.5 个月、14.0 个月、 63.2 个月，环比分别变动-0.7 个月、 -0.2 个月、 +7.6 个月。（ 2）土地市场： 2023 年 1 月 2 日-2023 年 1 月 8 日百城供应土地数量环比-46.1%，同比-16.6%，供应土地建筑面积环比-61.0%，同比-30.1%。百城土地成交建筑面积环比-89.1%，同比-38.1%；成交楼面价环比-51.8%、同比-31.8%；土地溢价率环比+0.2%，同比-1.0%。
重点数据与政策： （ 1） 根据央行、银保监会 1 月 5 日消息，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
（ 2） 各地继续推出相关放松政策。 郑州荥阳县 1 月 4 日起暂停执行住房限购政策， 首套住房首付可降至 20%；长春市提高多孩家庭公积金首贷额度，三孩家庭最高上调 20 万元；随州市公积金最高可贷额度提至55 万元，同时优化“认房认贷”标准；重庆市发布提高住房公积金贷款额度等 27 条房地产新政稳经济；惠州市实行购买绿色二级建筑与装配式建筑项目公积金可贷款额度上浮 20%。
周观点： 近日，央行、银保监会完善首套房贷利率调整机制，对房价持续疲软城市，地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低水平，住建部明确大力支持首套刚需、合理支持二套改善，有助于各地因城施策支持刚性住房需求，居民购房信心有望恢复。高能级核心城市陆续松绑限购，后续一线城市有限放松和二线城市全面放松值得期待。我们判断，随着疫情冲击减弱和政策的持续作用，今年一季度销售有望逐步好转。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注： 1）房地产开发： 保利发展、新城控股、华发股份、滨江集团； 2）物业管理： 招商积余、华润万象生活、新大正。
风险提示： 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。