每周一谈：物企独立发展正当时
2022年，TOP50物企新增合约面积合计约24亿平方米，新增合约面积均值为0.48亿平方米，较2021年有所下滑。
关联方支持减半，2022年TOP50物企关联方承接面积合计约为3.95亿方，较2021年7.24亿方同比下滑45.38%。受到2022年持续下滑的商品房销售面积情况，关联房企拿地、开发均大幅缩减，为物企提供的内生规模增量减半。
第三方拓展增强，2022年TOP50物企第三方拓展面积合计约为18.83亿方，较2021年12.89亿方同比上升46.13%。物企独立扩张持续加速，在关联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力，多数物企均有专业的市场化外拓团队及激励机制，物企独立发展正当时。
从关联方承接面积TOP15物企来看，排名上升的以央国企为主，但2022年关联方承接面积整体小于2021年。除雅生活、华润万象生活及中铁建物业外，其余物企2022年关联方承接面积同比增速均为负值。
从第三方外拓面积TOP15物企来看，除金地物业有小幅下滑外，其余物企2022年第三方拓展面积均大于2021年。其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高，达154.55%，除旭辉永升服务外，万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务第三方拓展同比增速均超100%。
根据中指研究院披露数据，22家物企2022年新增合约面积中，第三方拓展占比均值为77.93%，其中旭辉永升服务、世茂服务、荣万家、河南建业新生活均超过90%；而第三方拓展面积/关联方拓展面积倍数均值约为7倍，其中旭辉永升服务、世茂服务、龙光智慧服务、荣万家、河南建业新生活均超过10倍。从增量的角度来看，关联方的长期供给能力或将减弱，市场化占比提升趋势显著，未来存量市场的角逐竞争将更加激烈。
数据追踪（1月3日-1月6日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年1月6日，持有808.14万股，较上周上涨8.08%，持股市值1.32亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月3日至1月6日，增幅最大的是宝龙商业，本周增幅2.27%。降幅最大的是合景悠活，降9.64%。持股比例最高为保利物业，为59.11%。持股数量最多为融创服务，为5.49亿股。
投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。