投资要点
上周（2023.1.14-2023.1.20，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+0.76%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+2.63%，+2.80%，超额收益分别为-1.87%、-2.05%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积257.3万平，环比-35.1%，同比-35.7%；2023年1月1日-1月20日累计成交919.3万平，同比-18.9%。上周20城二手房成交面积95.8万平，环比-40.3%，同比-30.4%；2023年1月1日-1月20日累计成交370.5万平，同比+10.46%。上周16城新房累计库存9537.1万平，环比-0.1%，同比+1.4%。16城新房去化周期为13.5个月，环比变动+0.2个月，同比变动+3.5个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.7个月、13.2个月、67.0个月，环比分别变动+0.4个月、+0.0个月、+1.5个月。（2）土地市场：2023年1月16日-2023年1月22日百城供应土地数量环比+11.3%，同比+22.3%，供应土地建筑面积环比+29.4%，同比+45.1%。百城土地成交建筑面积环比-39.8%，同比-44.2%；成交楼面价环比-24.0%、同比-58.9%；土地溢价率环比-4.5pct，同比-4.0pct。
重点数据与政策：（1）根据银保监会1月16日消息，鼓励住房、汽车、绿色家电等大宗商品消费。1月18日，发改委新闻发布会提出稳妥处置化解房地产、金融等领域风险，支持住房改善等消费。
（2）各地继续推出相关放松政策。安徽亳州提出多子女家庭购新房首次申请公积金贷款额度可上浮10万元；大连市提高多孩家庭首套房住房公积金最高可贷100万元；济南市提出三孩家庭首套房公积金最高可贷100万元；武汉市取消二环外限购措施；哈尔滨公布稳楼市20条措施，外地人购二套新房也可拿补贴。
周观点：全国各地经济提振会议和文件都把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架中，行业最艰难时刻很快将过去。近期高频销售数据有所转暖，主要受到疫情冲击后的集中销售和网签影响，但预判拐点出现为时尚早，后续仍需要供需两端的持续性政策支持。随着销售回暖预期显现，行业逻辑已开始从困境反转向销售复苏转变，建议当前时点均衡配置央国企和民企开发商，同时建议关注物业板块的投资机会。1）房地产开发板块，我们推荐保利发展、新城控股、滨江集团，建议关注华发股份；2）物业管理板块，推荐华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、新城悦服务。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。