事件：恒隆地产发布2022年业绩公告，公司全年总收入103.47亿港币，与上年基本持平。营业利润实现72.53亿港币，同比下降2%。股东应占基本净利润41.99亿港币，同比下降4%，每股基本EPS为0.93港币。
内地收入占比超2/3
2022年，公司实现总收入103.47亿港币，基本与上年持平；营业利润72.53亿港币；同比下降2%。按收入类型分拆，公司物业租赁业务实现100.31亿港币，同比下降3%；物业销售业务实现3.16亿元港币，2021年未实现销售业务的收入。从收入占比看，公司绝大部分收入来自于物业租赁业务。从物业租赁的收入地区来源看，2022年内地、香港的物业租赁业务分别实现67.52亿、32.79亿港币收入，占物业租赁收入的比例分别为67.31%、32.69%；内地租赁收入所占比例进一步提升。
内地商场收入仅微降
我们将内地租赁业务拆分，按人民币计价，内地商场业务实现收入46.07亿元，占全年内地物业租赁收入的80%，相应的占公司2022年全年收入的52%，收入占比过半。按照商场档次分类，高端商场的收入为39.82亿元，同比微降1%，次高端商场的收入为6.25亿元，同比下降4%。2022年内地商场经营受到疫情较大的影响，以上海两座商场（上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场）、沈阳的两座商场（沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场）为代表的商场在2022年均存在暂停运营的情况，但是公司凭借适时推出营销活动、利用运营管理能力优化租户组合等，全年内地的商场收入按人民币计价同比仅微降1%。从出租率看，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场的年末出租率分别为100%、99%，表现了公司强劲的运营管理能力。
长期深耕内地，行业地位稳固
自1992年首次参与发展上海港汇恒隆广场以来，公司持续深耕内地市场长达30年，目前在内地已开业的商场共有10座，其中7座为高端商场、3座位次高端商场，除此之外，公司在杭州在建高端商业综合项目，包括1个购物中心、5幢甲级办公楼和1座豪华酒店，项目有望于2024年起分阶段完成，酒店有望于2025年开业。公司在内地的上海、沈阳、无锡、大连、昆明、武汉、济南、天津、杭州等9个城市均有商业地产布局投资，整体布局范围较广，所选城市均为高能级城市。公司与品牌商保持良好的关系，以昆明恒隆广场、武汉恒隆广场为例，多家品牌选择恒隆广场开城市首店、旗舰店，表现了公司重要的行业地位和与下游客户的高度粘性。
建议关注：
我们看好高端购物中心有望受益于消费整体复苏的背景下的租金收入增长。高端购物中心由于需要1）大量的前期时间和资本的投入、2）精准的选址能力、3）与下游品牌的高度粘性、4）长期和高水平的运营管理等因素，行业准入门槛高。
恒隆地产长期深耕内地市场，旗下的恒隆广场是内地重要的高端购物中心品牌之一。公司具有高客户粘度、精准的商场定位、强大的运营能力等优势，有望在2023年消费复苏的大背景下实现租金收入的提升，建议关注。
风险提示：消费复苏不及预期、公司项目开展不及预期、公司运营不及预期