每周一谈：医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况
医院物业管理主要由1992年提出后勤社会化发展而来，由于医院物业管理不仅局限于传统的“四保”，具有一定的专业壁垒，故目前上市物企在医院物业中所占份额并不高，现阶段大部分医院物业管理公司仍然以地区性专业化公司为主，市场空间仍然较大。
政策驱动医院物业市场化发展。2000年2月，国务院体改办等八部委在《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》中明确提出了医院后勤管理社会化的概念，我国医院后勤服务社会化改革自此开始启动。
医院数量增加为物企发展多元化业态，拓展细分赛道领域提供了基础。国家通过新建、改建和扩建等方式增加医疗资源供给为医院物业市场发展奠定基础。民营医院数量的增加更有助于市场化物企拓展医院业态。
医院物业具有收入高，但毛利低的特点。2023年第一家上市物企润华服务，其主要业务范畴是针对医院做后勤服务，具有独立细分赛道优势。根据润华服务招股说明书，截至2022H1，润华服务医院业态收入占比为42.2%，而毛利占比为33.3%，毛利率2019-2022H1均值为14%，低于公共物业（19.4%）、商业及其他非住（28.6%）和住宅（21.2%）。
除润华服务外，部分综合性性上市物企亦涉足医院物业管理业态。与布局城市服务相似，上市物企布局医院业态通常可通过收并购专业化公司（例如远洋服务收购瓯睿物业、新城悦服务收购梁士物业）、合资合作以及市场化外拓三种形式来拓展医院业态，一般需要新增经营范围、设立子公司。但由于医院业态贡献收入占比较小，故在业态划分中，多数将其归类为“公建”或“非住”一类。数据追踪（1月30日-2月3日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年2月3日，持有607.67万股，较上周下跌14.35%，持股市值1亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月30日至2月3日，增幅最大的是华润万象生活，本周增幅2.18%。降幅最大的是建业新生活，降3.36%。持股比例最高为保利物业，为58.71%。持股数量最多为融创服务，为5.12亿股。
投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。