行业追踪（ 2023.1.28-2023.2.3）
剔除春节影响后， 1 月新房、二手房高频销售同比降幅收窄
从我们统计的高频数据看，新房方面， 23 年 1 月（剔除春节）， 62 城商品房日均成交面积为 48.9 万平/天，同比-30.5%，相较 12 月（ -34.8%）上升 4.3pct；对比来看， 22年 1 月较 21 年 12 月的日均成交同比增速差为-16.6%，增幅不及 23 年 1 月。 二手房方面， 23 年 1 月（剔除春节）， 18 城二手房日均成交面积为 17.9 万平，同比-2.9%，相较 12 月（ -7.0%）上升 4.1pct。整体来看，剔除春节假期影响后， 23 年 1 月新房、二手房高频销售同比降幅较 12 月出现收窄，修复力度好于 22 年 1 月。我们认为，除疫情管控优化后的需求释放外，或与前期利好政策起效及返乡置业潮等因素有关。各能级中一线城市新房销售保持相对韧性，同比修复幅度最大，二线城市二手日均成交实现正增长，三线城市二手房降幅改善明显。
春节月对比新房小幅回落，多城二手成交环比改善
从第三方监测数据看，新房方面，克而瑞 23 年 1 月重点 30 城成交面积同比-34%，环比-41%，主要受春节假期错位及传统旺淡季转换影响；对比 22 年春节月（ 2 月）同样略有下滑，成交面积同比-6%，一定程度受疫情感染高峰期影响。二手房方面， 23 年 1 月，贝壳 50 城二手房成交量环比回落，其中北京、天津、重庆、郑州等多城成交量环比改善，除春节时间外， 50 城二手房日均成交量环比增幅超 20%。我们认为， 1 月二手市场整体预期修复较快除春节返乡置业因素外，前期存量交易诸多利好政策影响也正逐步显现。预计待上半年购房观望情绪减弱，已处复苏通道中的部分城市回暖势头有望延续，量价弹性或率先释放。
百强销售仍处低位，需求边际缓慢修复
从百强房企数据口径看， 23 年 1 月， 克而瑞 TOP100 房企实现销售金额 3900 亿元，同比-33.1%，较上月降低 4.4pct，较 22 年春节月（ 2 月）同比-14.6%，环比-50.3%。对比 2020-2023 年同期数据： 12 月至次年 1 月的旺淡转换季中，销售金额环比40%-50%降幅为常态区间， 23 年受 1 月春节月影响环比降幅略大，同比降幅较去年同期继续收窄，剔除春节后实际降幅更小。 我们认为，尽管 1 月市场情绪仍处低位，市场供求关系短期内难以快速反转，但需求边际改善信号同样有一定体现，预计在疫后居民收入、消费预期等核心因素驱动下，销售有望于上半年缓慢筑底，复苏节奏受宏观经济、政策力度、土地供应等多因素影响。
受春节错位影响， 1 月新房、 二手房同比整体回落
新房市场本周成交 275 万平，月度同比-82.85%，相较上月下降 48.22pct，主要受春节错月影响；累计库存 13946 万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。 二手房市场本周成交 114 万平，月度同比-47.97%，相较上月下降 39.95pct。土地市场本周成交建面 551 万平，滚动 12 周同比+16.18%；成交总额 49 亿元，滚动 12周同比-4.51%；全国平均溢价率+6.26%，滚动 12 周同比+0.09pct。
本周申万房地产指数-0.74%，较上周下跌 0.74pct，涨幅排名 25/31，领先沪深300 指数 0.21pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-4.65%，较上周下降7.73pct，涨幅排序 9/11，跑输恒生指数 0.11pct；克而瑞内房股领先指数为-9.21%，较上周下跌 14.82pct。
投资建议： 市场仍存 4 个认知差，地产行情持续性或较强，标的关注 3 条思路。我们认为市场对于地产板块存在 4 个认知差，看好地产行情持续性， 3 条思路推荐标的：①信用修复、②格局优化、③行业复苏。市场对地产板块的 4 个认知差分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期，目前上述认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性， 标的上建议关注 3 条思路： 1)优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团； 2)区域竞争格局优化思路，建议关注滨江集团、华发股份； 3)行业复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。
风险提示： 1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；信用修复、格局优化及行业复苏不及预期； 3) 宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响