投资摘要：
每周一谈：物业科技化赋能物企服务边界扩张
近年来随着头部物企科技化的投入建设逐渐提速，目前头部物企已基本完成数字化基础建设。
2022年近七成TOP50物企实现运营智能化，运营智能化主要包括各类系统的上线来实现更高效的内部管理，通过数字化应用建设实现企业各类资源的整合。
头部物企在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财一体化方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。
有实力的头部物企不仅将数字化运用赋能企业内部的一线运营，更开发出了整套数字化解决方案，实现商业化，22H1万物云的AIoT及BPaaS解决方案服务业务收入占比已达到8.1%，毛利占比已达到18.56%。
当然，由于物业本身的业务性质，多数物企的数字化业务更多聚焦于视觉监控的软件系统及数据监控的后台系统，并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层。如万物云AIOT及BPaaS解决方案，可以实现的功能场景包括：汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题。
我们认为，科技化虽非物企的首要任务，但仍是物企未来发展的重要趋势之一。首先，物企规模扩张、市场化拓展能够为其带来确定的营收增长；其次，发展增值服务（包括社区增值、社区养老、社区托育等）、拓展业务边界有利于其改善收入结构及增厚利润；最后，由于头部物企业务线较多，往往涉及多个领域，而加大科技化投入建设则有利于加强其平台延展能力及生态链整合能力。数据追踪（1月9日-1月13日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年1月13日，持有697.74万股，较上周下跌13.66%，持股市值1.16亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月9日至1月13日，增幅最大的是新城悦服务，本周增幅7.49%。降幅最大的是碧桂园服务，降5.22%。持股比例最高为保利物业，为59.45%。持股数量最多为融创服务，为5.29亿股。
投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。