行业追踪（2023.2.5-2023.2.11）
本周观点：地产股在交易什么逻辑？
本周地产股涨幅排名靠前，申万房地产指数+1.13%，领先沪深300指数1.99pct。交易逻辑主要包括两条：①一二线城市新房销售、②二手房市场复苏。A股涨幅前三个股分别为世荣兆业+9.61%、华发股份+8.65%、深振业A+7.13%。内房股涨幅前三个股分别为越秀地产+9.23%、建业地产+5.81%、新城发展+4.56%。此外，本周我爱我家涨幅为4.70%，跑赢申万房地产指数。
从领涨标的来看，地产A股、内房股相关股票分别具有一二线城市布局、二手房交易等特征。我们曾在1月29日外发报告《内房股开门红有何启示？——地产板块观点更新》中提出，由于春节前后重要会议密集召开，其中的政策定调对市场产生影响，引发政策预期发酵，且春节前后存在较长的数据真空期，地产板块极有望出现春季躁动行情，近期板块高歌也再次验证了团队此前判断。
周度高频销售数据持续抬高，筑牢优质房企基本面根基
新房方面，本周高频销售数据延续了开年以来的持续修复，高能级城市表现格外突出：本周全国62城成交面积315万平，较去年同期+56%，较21年同期-32%，其中，1线四城成交面积达68万平，同比去年同期增长108%，和2021年同期基本持平。二手房方面，本周18城二手房高频销售面积达149万平，较21年同期增长2%。土地市场1月30日-2月5日成交建面2168万平，滚动12周同比+19.80%；成交总额146亿元，滚动12周同比-4.28%；全国平均溢价率+2.26%，滚动12周同比-0.16pct。
我们延续此前判断，预计待上半年购房观望情绪减弱，已处复苏通道中的高能级城市回暖势头有望延续，量价弹性或率先释放；而更多低能级城市则有望在高能级城市销售引领下持续缓慢复苏。
高能级修复向好与驻扎高能级城市房企积极行情相互照应
复盘本周申万地产高涨成分股，我们发现其多为在高能级有大量布局的优质开发房企（华发股份、招商蛇口、城建发展、滨江集团等），H股方面，越秀地产、建发国际集团也具备相同特征。我们认为，在当下时点，受限于数据真空期，博弈政策的时点和频率是不可控的，而销售的有效复苏却是扎实利好，我们依然看好主要布局高能级城市的优质房企估值持续修复。
融资支持释放持续，地产流动性逐渐修复
2023年2月5日-2023年2月10日，房企共发行境内债券8只，发行金额合计43.5亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券4只，发行金额合计22.13亿元。截至2023年2月10日，地产债境内、境外债券发行额分别为106亿元、22.13亿元，当月偿还额分别为340.46亿元、282.2亿元。融资支持之下，地产债境内发行修复显著，但偿还缺口仍待补足。
投资建议：地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注3条思路，短期内市场在交易一二线城市及二手房复苏。市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复，选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。
风险提示：1）证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2）信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3）宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响