首支民企仓储物流REIT有何看点？
本周，嘉实京东仓储基础设施REIT成功上市，既是2023年开年首支上市的REIT产品，也是目前首支民企仓储物流REIT。此前，仓储物流类公募REITs仅有2支产品上市，分别是中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT，2支基金净值合计75.53亿元，嘉实京东仓储REIT成功上市后仓储物流类REITs的基金净值达到93.19亿元，提升23%，意味着该资产类型REITs的首次扩容效果明显。
嘉实京东REIT上市首日（2023年2月8日）实现11.64%的涨幅。2022年11月以来，5支公募REITs上市，嘉实京东REIT的首日表现在5只基金中位列第二；基金上市3日后，嘉实京东REIT是这5支基金中唯一一支上市3日后仍然保持正涨幅的REIT。嘉实京东REIT上市表现良好，体现了市场对该只基金的认可。
嘉实京东REIT的底层资产为位于重庆、湖北、河北三地的仓储物流园项目，原始权益人为北京京东世纪贸易有限公司，实控人为京东集团。上市募集资金或主要投向北京大兴国际机场临空经济区京东智能产业园等项目。至此，已上市的25支基础设施REITs中，北京市已有6支REITs成功上市，这6支基金总募集资金规模为149.15亿元，占目前25支已上市的基础设施公募REITs发行总规模801.18亿元的18.62%。
截至2023年2月8日，北京市基础设施REITs储备项目达到52个，涉及的资产规模约1900亿元。按照目前已上市的基础设施REITs总规模计算，北京市储备项目资产规模是现有上市的基础设施REITs发行规模的2.4倍，这对于现有REITs的扩容具有较大影响。
本周中证REITs指数跑输上证综指
本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.189%，REITs指数上涨0.154%，上证综指下跌0.084%，国债指数上涨0.016%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）上涨1.63%，REITs指数上涨1.93%，上证综指上涨3.26%，国债指数上涨0.20%。根据我们的统计测算，截至2023年2月10日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.52%，特许经营权类REITs下跌0.11%。滚动4周，产权类REITs上涨3.65%，特许经营权类REITs上涨0.76%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高
我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年2月10日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.45%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.46%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。
投资建议：嘉实京东仓储基础设施REIT于本周成功上市，是2023年首支上市的基础设施REIT，同时是首支上市的民企仓储物流类REIT，嘉实京东仓储基础设施REIT上市首日实现双位数涨幅，体现了资本市场对其的认可。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期