随着5Y-LPR下降与首套住房贷款利率下限放松，2022Q2-Q3新发放住房贷款加权平均利率短期内由5.63%降至4.34%，较5Y-LPR的加点由Q1的近90bp下降至Q3的4bp。随着满足利率下限放松条件的城市范围进一步扩大，Q4住房贷款加权平均利率水平仍可能在Q3基础上进一步下降。从房价表现来看，70大中城新房价格指数已较2020年末下降0.46%，其中，三线城市已经较2020年12月下降3%。这种情况下，客户会觉得“当时房贷利率定高了”与“当时房子买贵了”，可能会产生提前还款的动机。
2021-2022Q1，利率和房价处在高位，这一时期二三线城市购房者可能具有一定的提前还款意愿。2021-2022Q1，银行业新增住房贷款规模约3.7万亿元。若这部分贷款全部申请提前还款（特别注意的是，现实中，大多数购房者可能并没有提前还款的意愿，即使有可能受制于个人财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，这会让提前还款对银行业绩的实际影响远远小于测算结果），银行随后将腾挪额度按照当前结构投向各类贷款，对应利息损失约278亿元，占银行业2021年度净利润的比重为1.3%；若按照当前资产结构投向各类资产，则对应的利息损失约为585亿元,占银行业2021年度净利润的比重为2.74%。
上市银行中，国有行、股份行以及部分城商行或面临一定提前还款需求。2021-2022H1，各四大行新增住房贷款规模分布区间为4000~6000亿元，占全部住房贷款的比重区间为8%~11%，邮储银行和交通银行新增住房贷款规模分别约2600亿元和2000亿元，占全部住房贷款的比重约13%和12%。股份制银行中，招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行新增住房贷款规模区间约为400-1000亿元，占比区间为4%-7%，平安银行、浙商银行、华夏银行、光大银行、民生银行新增住房贷款规模区间约为200~1300亿元，占比区间为11%~19%。兰州银行、贵阳银行、郑州银行、厦门银行等四家新房价格指数低于2022年12月的城商行规模区间为20~70亿元，占比约在10%~35%。
由于缺少各行住房贷款利率公开数据，试图测算提前还款对各行业绩的影响难度较大。仅四大行具有一定可行性，四大行住房贷款占个人贷款比重均值为77%，明显高于其他银行均值45%，测算时将其个人贷款平均收益率近似为住房贷款平均收益率。两种极端情形下(提前还款后按当前贷款结构全部投向各类贷款/提前还款后按当前资产结构全部投向各类生息资产)，2021-2022H1新增住房贷款全部提前还款将导致四大行净息差平均下降1.3bp/2.4bp，营业收入平均下降0.47%/0.88%，归母净利润平均下降1.3%/2.5%。
现实中，大多数购房者可能并没有提前还款意愿，即使有意愿可能受制于财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，这会让提前还款的实际影响远远小于测算结果）。此外，若房地产市场回暖，提前还款动机也会随着利率水平和房价企稳而自然减弱。以上均会导致商业银行主动调整加点的必要性降低。此外，不可预测的风险和其他成本也使得商业银行主动调整加点可行性很差。因此，现实中商业银行主动降低加点的可能性非常小，正如商业银行也不可能在市场化加点上升阶段提高低加点时期签约客户的加点水平。
银行业投资观点：板块行情与宏观经济高度正相关，看好经济修复下的板块行情我们更看好收入端具有中高增长潜力（较快规模增长与较强息差韧性驱动，扎实资产质量保障）的中小银行，建议重点关注宁波银行、江苏银行、苏州银行、常熟银行。
风险提示：地产领域风险明显上升；宏观经济快速下行；宏观经济低迷触发连续降息；东部地区信贷需求明显转弱。