投资摘要：
市场行情：本周（2.6-2.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.13%（上周-0.74%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.10%（上周0.91%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.17%（上周-9.21%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-5.97%（上周-10.09%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.17%（上周-4.53%）。本周A股、H股地产板块表现均强于大盘、H股物业板块表现均弱于大盘。
行业基本面：
新房销售降幅收窄、二手房销售回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.11）同比-16.1%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面积（1.1~2.10）同比4.3%，1月整月同比-22.5%。
土地市场成交数据同比有所上升。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.12）成交土地建面同比15.9%，上周累计同比16.3%；本周100大中城市（2.6~2.12）土地成交溢价率4.4%，上周1.9%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.12）土地成交总价同比21.0%，上周累计同比12.2%。
内债融资同比回升，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.12）累计同比1.2%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.12）同比去年同期-21.90%，环比上月末-0.18%；内地房企海外港元债券余额（截至2.12）同比去年同期-3.02%，环比上月末-3.02%。
投资策略：新房销售持续低迷，地方积极调整购房政策促进住房消费。2月6日，武汉动态调整住房限购范围，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。2月7日四川省政府提出，优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限；鼓励有条件的地区对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房（含二手房）给予补贴。同时，本周还有临沂、长沙、太原，德州等地发布公积金购房贷款支持政策，济南、赣州等地发放购房补贴等。
我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，进入新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。当前市场观望情绪依旧很浓，居民购房信心不足，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。
我们推荐两条投资主线：
主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。