上周（2023.2.04-2023.2.10，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+1.13%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-0.85%，-0.11%，超额收益分别为+1.99%、+1.24%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积299.54万平，环比+17.5%，同比+269.3%；2023年2月1日-2月10日累计成交426.23万平，同比-8.5%。上周20城二手房成交面积149.29万平，环比+6.05%，同比+1301.87%；2023年2月1日-2月10日累计成交217.58万平，同比+14.42%。上周16城新房累计库存9393万平，环比-0.36%，同比持平。16城新房去化周期为14.6个月，环比变动-0.1个月，同比变动+2.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.0个月、14.2个月、58.2个月，环比分别变动-0.1个月、0个月、-6.68个月。（2）土地市场：2023年2月6日-2023年2月12日百城供应土地数量为244宗，环比-1.2%，同比-5.1%，供应土地建筑面积为1486.6万平方米，环比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建筑面积1406.3万方，环比-35.1%，同比-22.9%；成交楼面价1720元/平，环比+154.8%、同比+73.0%；土地溢价率+4.8%，环比+2.6pct，同比-0.1pct。
重点数据与政策：各地继续推出相关放松政策。临沂市将购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至20%；武汉市在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格；哈尔滨市通过发放购房补贴等促进房地产消费，推行“带押过户”模式；合肥市将合肥住房公积金月最低缴存额调整；赣州市将购房契税补贴政策延续至2023年6月30日。
周观点：近期房地产地方政策频出，房贷利率下降和限购限贷政策的放松对需求端产生积极影响。叠加春节后一二线城市人口回流，上周新房及二手房销售同环比数据均为正，是否为常态化趋势性的回暖仍需进一步观察。行业供给侧出清已接近尾声，我们认为后续供需两端政策仍将继续加码直至销售市场出现明显复苏拐点，基本面数据实质复苏将有效推动地产板块行情。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利地产、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。