上周（2023.2.11-2023.2.17，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-3.16%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-1.75%、-1.70%，超额收益分别为-1.41%、-1.46%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积347.63万平，环比+15.9%，同比-10.1%；2023年2月1日-2月17日累计成交774.20万平，同比+36.8%。上周20城二手房成交面积180.11万平，环比+20.65%，同比1591.37%；2023年2月1日-2月17日累计成交397.69万平，同比+17.93%。上周16城新房累计库存9366万平，环比-0.28%，同比+0.75%。16城新房去化周期为14.6个月，环比变动0个月，同比变动+2.92个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.0个月、14.3个月、54.2个月，环比分别变动0.0个月、+0.1个月、-4.0个月。（2）土地市场：2023年2月7日-2023年2月19日百城供应土地数量为312宗，环比+2.6%，同比-19.6%，供应土地建筑面积为1929.6万平方米，环比+0.7%，同比-8.8%。百城土地成交建筑面积905.1万方，环比-63.5%，同比-61.7%；成交楼面价645元/平，环比-65.9%、同比-76.5%；土地溢价率+4.3%，环比+0.2%，同比+0.5%。
重点数据与政策：（1）根据央行2月15日消息，2023年金融市场工作会议指出，切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具支持范围，推动房地产业向新发展模式过渡。
（2）各地继续推出相关放松政策。南宁市多家银行确认南宁“房贷年龄期限延长至80岁”；潍坊市鼓励开展商品房现房销售及预售资金分期付款试点；周口市购买新建商品房面积在144平米以下可获纳税额50%补贴；惠州市商品住房限售年限由3年调整为1年；吉林省将住房公积金最高贷款额提至70万元，存量房房龄延长至30年，住房公积金阶段性政策延至今年12月31日。
周观点：近期房地产市场表现出“点状复苏、边际好转、二手房优于新房”的特点。本周数据新房同比仍为负，二手房同比延续正增长。“分化”成为当前市场关键词，不同城市以及同一城市的不同区域分化明显。结合1月居民中长期贷款和高频交易数据，我们认为全国市场的整体回暖仍需后续供需两端政策继续加码，基本面数据实质复苏将有效推动地产板块行情。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。