事件:2月24日，央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。通知提出，支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
打造多元化、多层次、全周期，支持住房租赁的金融服务体系。
本次征求意见稿提出的金融产品包括：①租赁住房开发建设贷款、②租赁住房团体购房贷款、③住房租赁经营性贷款（自有产权、非产权）、④相关企业综合金融服务（开户、结算、咨询、现金管理等）、⑤商业银行住房租赁金融债券、⑥住房租赁企业债务融资工具/公司债券/企业债券、⑦住房租赁担保债券、⑧房地产投资信托基金（REITs）。以上金融产品涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、REITs等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。
加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。
我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。1）保障性租赁住房方面，目前项目盈利情况良好，从已上市REITs来看，现金分派率能达到4%左右；2）市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于2021年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，此外万科泊寓亦曾表示将于2023年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。以上数据表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的金融产品给到的融资成本。
持续看好住房租赁市场的机构化、规模化、头部化。
从海外市场来看，机构化是住房租赁发展的长期趋势，2021年，日本、美国、德国、新加坡的机构渗透率分别达到79.2%、52.7%、36.7%和68.4%。本次征求意见稿也提出了“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”。其中具体提到，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营。我们认为住房租赁的规模化效应，可能会在筹房成本、建造成本、经营管理效率、融资成本等多个层面，住房租赁市场本身盈利较薄，有望持续推动头部化发展。截至2022年年底，管理规模居前的长租公寓品牌主要包括万科泊寓、龙湖冠寓、翎寓国际、魔方生活服务集团、乐乎公寓集团、珠江租赁等。
4个认知差持续推动地产行情，3条思路推荐标的。
我们认为地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注3条思路市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复，选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的收益标的，万科A、龙湖集团。
风险提示：住房租赁金融产品的推出时间、具体条款设定与市场预期可能存在差距；住房租赁市场可能面临经济波动、产业发展等带来的影响或冲击；住房租赁企业盈利能力可能存在波动，对融资成本的承受能力产生影响；长租公寓市场头部化是长期趋势，但短期可能受市场环境、公司战略影响。