行业追踪（2023.2.18-2023.2.24）
周期角度：以史为鉴，当前狭义库存处于什么水平？
截止2022年年底，克而瑞80城商品住宅可售库存面积5.21亿平方米，同比-1.75%。全国平均去化周期19.0个月，较去年同期提升5.36个月。对比历史发现，2022年12月80城住宅狭义库存仍居高位，处2010年以来72%的分位水平，与2014年5月、2016年3月、2020年9月较为接近。
自21年以来，市场可售库存始终维持高位，库存水平虽处下行周期，但22年至今（2021.12-2022.12，分位数由81%降至72%）政策宽松对库存去化的影响程度与14年类似（2014.09-2015.08，分位数由97%降至91%），故在不考虑诸如棚改货币化等大力度刺激政策出台的背景下，住宅库存的消化过程或仍将较为缓慢。我们预计23上半年，克而瑞全国80城可售库存面积仍将围绕5-5.4亿平波动，短期内发生整体性的供需关系反转的概率不大。
结构分化：若销售复苏，热点城市会否产生供需缺口？
截止2022年12月，克而瑞80城商品住宅可售库存面积中，一线、二线、三线城市可售库存分别为0.40、2.87、1.94亿平方米，一线、二线、三线城市平均去化周期为15.92、21.54、22.84个月，分别较去年同期提升4.51、5.82、7.73个月。各城市伴随22年销售市场下行，去化压力均在明显加大。
分城市看，一线城市仅上海去化周期表现良好；二线城市中仅杭州、合肥、南昌、济南去化周期低于10个月。结合库存历史分位表现看，一线城市中，北、上、广、深可售库存分别处2010年以来，21%、75%、99%、93%的分位水平；二线城市中杭州、南昌、济南、合肥的库存分位数分别为68%、45%、32%、18%。
上海、合肥两城住宅供给处历史相对低位，且去化较快，我们预计类似城市在复苏期中需求回暖速度更快，未来供给压力将同步增大，但我们仍认为此类城市未必在23年会形成明显缺口。以上海为例，若以移动12个月的平均销供比（过去12个月累计供应/累计成交）作为衡量短期城市供需压力的指标，2022年12月，上海平均销供比为1.13，对比2022年初的0.90显著提升，说明22年以来购房信心受损对需求的影响大于对供给侧的影响。我们认为，在去库存周期中，需求复苏的力度或为判断城市有无供需缺口更为关键的指标，在行业销售确立趋势性复苏前，各城供给压力因城市基本面及历史库存而异，但影响程度可能相对有限，同时考虑热点城市的需求外溢效应，大规模的供需缺口短期内预计较难产生。
2月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比改善明显
新房市场本周成交451万平，月度同比-1.71%，相较上月改善39.13pct；累计库存12522万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交223万平，月度同比+94.87%，相较上月改善110.97pct。土地市场本周成交建面2499万平，滚动12周同比+30.91%；成交总额256亿元，滚动12周同比+7.57%；全国平均溢价率+4.13%，滚动12周同比-0.16pct。
本周申万房地产指数+0.94%，较上周提升4.10pct，涨幅排名19/31，领先沪深300指数0.28pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.35%，较上周提升1.33pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数2.08pct；克而瑞内房股领先指数为-0.18%，较上周提升2.55pct。
投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。
风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响