投资摘要：
每周一谈：年内首家国资物企递交招股书
深业物业IPO
2月24日，深业物业运营集团股份有限公司在港交所提交招股书，成为2023年第一家递表的物企。深业物业由深圳控股间接持有，而深圳控股的控股股东深业集团为深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，截至2月24日，深圳控股间接持有深业物业92.54%股权，上市完成后，深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍为其附属公司。
截至2022年9月，深业物业合约面积为6180万方，在管面积为5920万方，合约在管比为1.04。就管理面积规模及合约在管比而言，深业物业处于中下游，根据中指数据，2022上半年港股上市物企在管面积均值约1.16亿方，合约面积均值约1.77亿方，按此数据计算的合约在管比均值为1.53。深业物业面积规模及合约在管比均低于上市物企平均水平。
第三方面积占比较高，但盈利能力较差，外拓质量仍有待提升。截至22Q3，深业物业第三方在管面积占比为70.48%，但收入占比为57.81%，毛利占比仅为34.32%。整体毛利率（14.56%）亦偏低。除第三方项目占比较大但盈利能力较低外，亦和深业物业在管业态有关，根据其招股说明书，公司在管业态中以城市和产业园为主，其次为住宅，最后为占比较小的商业运营及管理服务，而城市及产业园的物管毛利率一般较低，商管业务则毛利率较高。
自2021年下半年以来，具有国资背景的物企估值受到地产关联方风险的影响程度较低，估值韧性凸显，我们采取可比公司估值法测算深业物业的估值。
2020-2021年，深业物业的年内利润分别为104.8、74.5百万元，2022Q3，深业物业年内利润为90.2百万元，我们选取目前港股市场上具有国资背景的几家物业公司，考虑到深业物业虽规模较小，但关联方风险亦较低，且2022年前三季度利润已超2021年全年，我们认为其PE（LYR）约在25-26左右，对应市值为18.63-19.37亿元。
数据追踪（2月20日-2月24日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年2月24日，持有648.94万股，较上周上涨11.04%，持股市值1.05亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月20日至2月24日，增幅最大的是旭辉永升服务，本周增幅3.37%。降幅最大的是建业新生活，降6.32%。持股比例最高为保利物业，为67.20%。持股数量最多为融创服务，为5.19亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。