投资要点
上周（2023.2.18-2023.2.24，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+0.94%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+0.66%、+0.98%，超额收益分别为+0.28%、-0.04%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积397.01万平，环比+14.2%，同比-4.6%；2023年2月1日-2月24日累计成交1171.21万平，同比+25.7%。上周20城二手房成交面积212.53万平，环比+17.99%，同比+103.74%；2023年2月1日-2月24日累计成交610.22万平，同比+155.97%。上周16城新房累计库存9317万平，环比-0.53%，同比+0.44%。16城新房去化周期为14.6个月，环比变动0个月，同比变动+2.75个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.3个月、14.0个月、49.1个月，环比分别变动+0.3个月、-0.2个月、-5.1个月。（2）土地市场：2023年2月20日-2023年2月26日百城供应土地数量为478宗，环比+28.5%，同比-9.8%，供应土地建筑面积为2565.2万平方米，环比+3.4%，同比-23.0%。百城土地成交建筑面积1886.3万方，环比-24.5%，同比-31.2%；成交楼面价984元/平，环比-3.9%、同比+45.8%；土地溢价率+0.2%，环比-4.0%，同比-1.1%。
重点数据与政策：（1）根据2月23日财政部党组书记、部长刘昆公布在全国财政工作会议上的讲话，要继续抓实化解地方政府隐性债务风险。要加强地方政府融资平台公司治理。从解决基础性问题入手，对融资平台公司进行有效治理，防范地方国有企事业单位“平台化”。逐步剥离政府融资功能，聚焦主业发展，建立现代企业制度，规范法人治理结构，形成政府和企业界限清晰、责任明确、风险可控的良性机制。
（2）各地继续推出相关放松政策。常州市拟出台10条房产新政，取消新建商品房2年的限售期限,首套房贷利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%；山东日照鼓励各区县对购买第二套住房的根据规定给予税费减免；三亚市发布2023年首批引进人才住房租赁和购房补贴公示，涉及120家单位。
周观点：“分化”成为当前房地产市场关键词，表现出“点状复苏、边际好转、一二线城市好于三四线、二手房优于新房、改善型优于刚需”的特点。二手房同比延续正增长，新房同比仍为负，但降幅开始收窄，处于“销售增速拐点”到“销售增速同比转正”之间。结合1月居民中长期贷款和高频交易数据，我们认为全国市场的整体回暖仍需后续供需两端政策继续加码，随着政策持续落地催化，下一轮行情或将出现在“销售同比降幅拐点出现”至“销售增速同比转正出现”之间。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。