投资摘要：
每周一谈：碧桂园服务发布业绩预告不利因素致盈利下滑
事件：3月3日，碧桂园服务发布业绩预告，收入同比增长约40%，归母净利润同比下滑约45%-51%，疫情导致的成本增加及商誉及无形资产摊销加剧公司增收不增利情况。
公告称预计2022财年未经审核综合收入及归属于公司股东的核心净利润将较2021年同期分别录得超过40%及超过5%的增长，公司2021年营收为288.43亿元，预计2022年全年营收约403.8亿元。
归属于公司股东的净利润将较2021年同期下降51%至57%。公司2021年归母净利润为40.33亿元，预计2022年归母净利润约17.34-19.76亿元。
预计2022年全年物企营收多数仍保持增长，但整体盈利情况由于受到多重不利因素影响承压下滑。
根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比，TOP20物企在管面积数据均保持正增长（除融创服务及新城悦服务数据缺失外），面积的增长预计将会为物企带来营收的增长。
疫情防控在收入端影响物企收缴率，在成本端加大物企的投入，主要体现在人工成本、防疫物资成本、配套物资成本等的增加。同时，受到疫情防控影响，物企的增值业务开展难度增加。
较高商誉及无形资产的物企将更高概率发生减值，而预计碧桂园服务受此因素影响最大。同时，关联方出险的物企应收账款及其他应收款减值风险亦较大，将致物企短期盈利承压。
我们认为，2022年碧桂园服务盈利下滑受客观不利因素影响较大，随着疫情防控政策的优化，叠加房地产企稳回升，2023年碧桂园服务有望摆脱增收不增利情况。利空出尽后，物企整体亦将实现稳中向好发展，板块估值有望持续修复，仍然看好2023年物企独立发展增强、盈利能力回归。数据追踪（2月27日-3月3日）：资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年3月3日，持有740.74万股，较上周上涨14.15%，持股市值1.22亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月27日至3月3日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅7.09%。降幅最大的是碧桂园服务，降3.72%。持股比例最高为保利物业，为66.91%。持股数量最多为融创服务，为5.1亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。