投资要点：
春节过后，二线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？政策空间还有吗？
二线城市整体出现复苏迹象
春节之后，二线城市新房市场呈升温趋势。2月，30大中城市中二线城市商品房成交面积同比27.94%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中二线城市商品房成交面积迅速回正，达5.7%。节后36天（3月6日），同比增幅维持在5.3%。新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度创三个月新高。
2023年开年二手房市场持续强劲。样本城市二手住宅成交套数从2022年一季度-54.1%的同比恢复到四季度26.8%的同比。2023年开年市场延续强劲，二手房1月成交量同比达7.2%。春节后一周，南京、杭州、青岛等多地的二手房成交量同比都超过了100%，2月样本城市成交量同比增幅151.9%。截至2月末，杭州2月27日二手住宅成交225套，创近6个月单日新高；苏州1月13日二手住宅成交362套，创6个月以来单日新高；南京1月13日二手房备案515套，创2023年以来新高；成都2月24日二手房单日成交1127套，高于当周日均成交套数35.5%。
价格止跌企稳。从国家统计局价格指数看，1月二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，自2022年8月以来首次止跌。从商品住宅销售均价看，2月销售均价18352.5元/平，同比-3.4%。分地区来看，大部分地区价格上涨，长三角和珠三角地区1月均价环比和同比均上涨，环渤海和中西部地区价格环比有所下滑，但同比上涨。
以南京为例，楼市表现出明显的复苏态势。节后二手房市场迅速回温，1月成交量同比为14.3%，超过去年同期水平，2月成交量同比更是达到91.9%。2月成交均价同比下滑24.3%，环比下降12.5%，达29353.4元/平，主要是由于交易结构变动，南京节后去库存速度明显加快，尤其是江宁、江北板块的刚需、刚改需求得到充分释放，拉低了商品住宅的均价。
为什么节后出现小阳春？小阳春是否可持续？
春节后之所以迅速出现小阳春，主要是疫情积压需求释放，叠加一些扰动因素。具体来讲。一是积压需求集中释放，很多客户都是12月前后集中储备，节后这波客户集中转化为成交。二是学区房因素，5月之后这个因素会减退很多。
但是，小阳春基础并不稳固。一方面，疫情积压需求集中释放后，后面需求释放会回归到相对平稳的阶段。且此波脉冲式需求释放以刚需、换房为主。后面月份预计以改善为主，成交周期会拉长。另一方面，传统持续性复苏视角下，一般二手房率先启动，随后传导到新房。但此轮的“二手房-新房”热度传导顺畅度不及以往周期。以往的二手房热到新房热的传导链条，之所以能够实现，一是预期带动、二是价格带动、三是换房链条带动。在本轮复苏这三个传导条件欠佳。
今年需求向核心城区全面回归。2021年下半年开始，为了鼓励房企拿地，地方政府加大核心城区土地供应力度，与此对应，核心区新房供应增加，客户整体开始向城市核心区移动。比如，2023年青岛市辖区第一批次住宅用地共计14宗，总占地面积46.7万平方米，其中崂山区2宗、市北区3宗、李沧区3宗、城阳区2宗、西海岸新区4宗。2023年苏州首次供地集中在六大主城区；杭州第一批集中供地大部分供地集中在主城区。
政策方面，去年开始二线城市调控陆续放松，需求逐步释放去年3月以来，以郑州为首的二线城市陆续进行政策放松。行政层面，当前已出台政策包括：结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。截至2023年2月20日，苏州、杭州和西安等近20个二线城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。利率方面，如武汉、厦门和沈阳等一些二线城市首套房贷利率都已突破底线。首付比例方面，8月12日，南京调整商业性个人住房贷款执行政策：有一套住房但贷款结清的，买普通住房首付最低30％。首套房认定标准方面，武汉等多个二线城市目前只看存量贷款。税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。沈阳、南京和杭州等城市均已出台购房税收方面的优惠。