本周新房成交同环比均上升，同比增幅进一步扩大；二手房成交环比小幅下滑，同比仍保持高增。土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨，溢价率同比下降、环比上升。
核心观点
本周新房成交同环比均上升，同比增幅进一步扩大；二手房成交环比小幅下滑，同比仍保持高增。43城新房成交面积405.7万平，环比上升5.8%，同比上升31.2%，同比增速较上周增加了18.9个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为67.7%、56.2%、82.8%，同比增速较上周分别提升了38.2、21.3、32.5个百分点。15城二手房成交面积212.8万平，环比下降5.7%，同比上升93.9%，同比增速保持高增；一、二、三线城市同比增速分别为54.5%、105.8%、315.8%，其中一、三线城市同比增速较上周分别提升了19.2、66.6个百分点，二线城市同比增速较上周下降了3.7个百分点。
新房库存面积同比下降、环比上升；去化周期同比上升、环比下降。14城新房库存面积为1.02亿平，环比上升0.2%，同比下降0.1%，去化周期为15.0个月，环比下降0.6个月，同比上升0.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.5%、0.4%、0.0%；去化周期分别为12.8、12.9、13.4个月，环比分别下降0.4、0.5、0.6个月。
土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨，溢价率同比下降、环比上升。百城土地成交建面1191万平，环比下降3.9%，同比下降28.8%；成交土地总价为69亿元，环比上升20.8%，同比下降52.5%；楼面均价为575元/平方米，环比上升25.5%，同比下降33.2%；百城成交土地溢价率为3.9%，环比上升103.7%，同比下降23.1%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为205.4亿元，同比上升34.5%，环比上升27.5%；净融资额为-16.8亿元。其中国企国内债券总发行量为194.4亿元，同比上升27.3%，环比上升27.8%；净融资额为95.1亿元。民企国内债券总发行量为11.0亿元，同比上升267.4%，环比上升264.2%；净融资额为-111.9亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.1%，较上周上升4.8个百分点；相对沪深300收益为0.1%，较上周上升1.0个百分点。房地产板块PE为12.55X，较上周下降0.09X。北上资金对电力设备、医药生物、传媒加仓金额较大，分别为39.20、26.35、25.36亿元。对房地产的持股占比变化为0.01%（上周为-0.05%），净买入2.62亿元（上周净买入-9.88亿元）。
投资建议
本周统计局公布2023年1-2月投资与销售数据，房地产核心指标数据层面全面改善，但多基于去年同期低基数的影响。3月以来新房、二手房成交显示出持续修复的迹象，我们认为销售大概率将持续改善，投资端的修复或需要更长的时间。此外，央行本周宣布决定于3月27日全面降准0.25个百分点，这是2023年首次全面降准（上一次降准为2022年12月5日全面降准0.25个百分点），进一步释放流动性。
我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：光大嘉宝、华润置地、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。