市场表现：
上证指数本周+0.32%，收报于3097.24点；创业板指本周-0.65%，收报2389.76点；沪深300本周+0.35%，收报于3801.57点。房地产板块+0.23%，在31个行业内位列第14位。
新房成交：成交面积同比-27.5%，环比+8.8%
本周（11.14-11.20），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约254万方，同比-27.5%，环比+8.8%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积67万方，同比-13.6%、环比+22.8%；二线（14城）一手房合计成交面积126万方，同比-31.7%、环比+5.3%；三线（14城）一手房合计成交面62万方，同比-30.8%、环比+3.0%。
新房库存：库存面积环比+0.24%，去化周期11.9月
截至2022.11.20，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9388万方，环比+0.24%，整体去化周期（按面积）约11.9月。其中，一线（4城）新房库存合计3448万方，环比+0.36%，去化周期9.8月；二线（6城）新房库存3128万方，环比-0.01%，去化周期10.0月；三线（6城）新房库存2812万方，环比+0.38%，去化周期21.6月。
二手房成交：成交面积同比+15.6%，环比+2.4%
本周（11.14-11.20），我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约105万方，同比+15.6%，环比+2.4%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积29万方，同比+1.9%、环比+3.6%；二线（7城）二手房合计成交面积47万方，同比+12.4%、环比-4.3%；三线（6城）二手房合计成交面积29万方，同比+41.0%、环比+13.8%。
土地市场：百城土地成交面积2830万方，成交土地总价460亿元，土地溢价率2.08%
上周（11.7-11.13），百城土地供应数量为1273宗，对应土地供应建面约8762万方；百城土地成交数量为484宗，对应土地成交建面约2830万方，成交土地总价约460亿元，百城土地溢价率为2.08%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为75万方、773万方和1982万方，同比分别为+399.6%、+14.8%和+19.4%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.26%和2.88%。
投资建议：
本周国家统计局发布2022年1~10月房地产开发投资和销售数据。1）销售端持续疲软，政策工具箱仍有空间：1~10月销售金额累计同比-26.1%（1~9月-26.3%），10月单月-23.7%（9月-14.2%）。其中，住宅销售金额累计同比-28.2%。
2）开竣工：新开工单月稍有起色，“保交楼”下竣工修复确定性较强：2022年1~10月新开工同比-37.8%（1~9月-38.0%），10月单月-35.1%（9月-44.4%）。竣工指标继8月之后连续3月好转持续，预计在一些列新政下“保交楼”将持续推进，尤其是本次“金融支持地产16条”提出针对房地产链条中深受牵连的建筑企业，稳定其信贷投放，及针对房企的“专项借款+融资配套支持”、鼓励房地产项目并购贷、保函置换预售监管资金等措施，竣工有望成为年前修复确定性最强的指标。
3）融资端：到位资金单月同比降幅扩大，居民贷款整体偏弱：结构上，10月单月国内贷款（同比-18.4%）、自筹资金（同比-20.7%）、回款（首付+按揭）（同比-31.1%）。
本周央行、银保监会等发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导银行按照市场化、法制化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，置换额度为不超过保交付所需资金的30%。注意到融资端的政策已经由普惠性质的“金融支持地产16条”，注重民企债权融资的“第二支箭”又重新聚焦到“经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业”。此次政策的重点在于：1）给优质企业以足够的流动性，但是并不意味着重新加杆杆，因为资金用途里明确规定，将优先用于项目工程建设及偿还项目到期债务等，房企要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。2）支持对象不仅要评估房企本身的信用风险，还要“一楼一策”（此处和“16条”重叠），评估项目销售的前景和剩余货值。“一楼一策”以及参考开发贷的授信标准既可以控制银行端的风险敞口规模，又可以给到足够优质项目以流动性。此外，保函额度全额计入放房开企业及所属集团的统一授信额度，也可以看出此次政策还是在较为谨慎的基础上进行放松。
本周继地产融资端相关政策持续加码，三部门允许优质房企保函置换不超过30%预售监管资金，叠加需求端政策节奏性放松，销售继续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。
风险提示：
房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。