房地产行业市场表现回顾
2022年1月1日至2022年9月30日，房地产（申万）指数下跌10.36%，排名申万行业涨幅榜第5位。同期沪深300指数下跌22.98%，房地产指数跑赢沪深300指数12.62个百分点。
房地产行业政策与市场运行情况
2022年三季度，中央继续加大对房地产行业的政策支持力度，地方政策持续加大对居民购房的支持，放宽限购、限贷，降低首付比率，加大购房补贴力度，房地产政策处于宽松周期。
2022年前三季度，房地产投资下降幅度较大，新开工持续低迷，土地市场继续处于低位，房地产销售环比降幅收窄。虽然政策力度进一步加大，地方政府“一城一策”支持房地产市场企稳，但房地产市场仍较为低迷，复苏力度较弱。
房地产三季报业绩大幅下滑
2022年前三季度，房地产行业实现营业总收入16581.81亿元，同比下降12.84%，实现归属母公司股东净利润合计213.99亿元，同比下降74.42%，扣非后归属母公司股东净利润为58.81亿元，同比下降91.29%。
从行业财务指标来看，2022年前三季度，房地产行业整体运营状况较差。行业盈利能力大幅下降，行业营收小幅下降，归母净利润大幅下滑，行业毛利率、净利率和净资产收益率均较上年同期大幅下降。房地产行业现金流状况较差，偿债能力下滑。
投资建议
虽然今年以来房地产行业政策友好，中央和地方持续加大对房地产行业的支持力度，但房地产投资、销售和土地市场均较为低迷，房地产行业景气下行。从三季报业绩来看，行业营收和净利润持续承压，受部分民营企业大幅亏损影响，行业归母净利润同比大幅下降。今年的土地市场及新开工均大幅下降，将对明年的房企规模增长产生不利影响，部分民企的债务危机仍未解除，今年房企的整体业绩将触底，未来随着市场风险逐步化解，房企盈利有望逐步回升。建议关注具有融资优势的央企和国企房地产开发企业，一方面其未来市占率有提升空间，另一方面具有较强的抗风险能力。
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风险提示
1、宏观经济波动风险；2、房地产政策调整对市场的积极影响低于预期；3、疫情对房地产市场产生不良影响。