行业点评
本周A股港股地产板块和物业板块均涨幅明显。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.9%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%和+12.3%。
本周深圳、郑州等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1757万㎡，单周环比+38%，单周同比-17%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面47731万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交同比持续下降，环比上升，弱势难掩。本周（11.19-11.25）35个城市商品房成交合计398万平米，周环比+17%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+5%，周同比-36%；二线城市周环比+20%，周同比-22%；三四线城市周环比+27%，周同比-20%。
本周二手房成交同环比均下降，连续三周环比下滑。本周15个城市二手房成交合计136万平米，周环比-9%，周同比-4%。其中，一线城市周环比-12%，周同比-16%；二线城市周环比-7%，周同比-3%；三四线城市周环比-18%，周同比+148%。
超2万亿新增银行授信额度，房企现金流有望边际改善。11月23日央行、银保监会正式发布“金融16条”，随即3日内7家大型银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议，据我们不完全统计，7大银行给予房企的总授信额度已经超过了2万亿元。商业银行密集向房企提供授信支持是对“金融16条”的快速响应和具体落实，随着银行授信及此前“第二支箭”等融资支持政策的持续落地，民营房企的现金流有望出现边际改善。结合系列保交楼措施的持续推进，我们认为地产竣工端或将逐步复苏，利好建筑建材等后周期行业；同时市场对于物业公司账面现金被关联房企挪用的担忧将有望减轻，物业公司或具有较大弹性。
11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。根据贝壳研究院，2022年11月103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%（环比下降3bp），二套利率为4.91%（环比持平），较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25bp，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。
投资建议
短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约