核心观点
政策面友好：中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物业企业在提升全社会就业水平方面作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度。发展空间大：我们认为物管行业在时间与空间维度上都具备较高投资价值，当前我国的城镇化水平、第三产业发展水平相当于发达国家六十年前（1960年）水平，城镇化的质变蕴藏养老、幼托、社区服务、城市服务等各项民生领域的需求；第三产业迅速发展，居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费，物业贴近业主，天然具备服务场景，能充分挖掘增值业务潜力。基 本面稳健：2022年上半年，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。资本市场表现：2022年以来，光大AH物管板块受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击以及个别房地产企业信用风险的影响，出现较大幅度回调；但我们认为物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化；随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理，以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。
房地产调控出台更为积极的支持措施：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11月11日银保监会发布金融支持地产16条措施，保持房地产融资有序稳定；11月14日银保监会等指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。11月以来监管层出台多重政策，恢复优质房企信用再扩张能力，叠加疫情防控措施优化、美联储过快加息预期缓解，板块情绪明显修复。
投资建议关注三条主线：
1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、个别房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。