事件
11月28日，证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资、推动保障性租赁住房REITs常态化发行、开展不动产私募投资基金试点五方面内容。
点评
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。明确了对房企重组上市的宽松政策，特别提及发行股份或支付现金购买涉房资产，对于目前已经暴雷和优质房企均有利好，出险房企可借此类重组上市来理顺债务关系，优质房企则有收购或控制出险房企的机会，对整体行业积压已久的债务问题起到真正的化解作用，激活行业收并购市场。
恢复涉房上市公司再融资，自2016年下半年起逐步收紧的涉房上市公司再融资政策正式“松绑”。自2018年10月《A股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来，涉房企业的再融资通道就被关闭。因再融资受阻，此前多数房企选择了拆分物业板块在港股上市的方式绕道补充流动性，本次政策“松绑”，解决了近5年以来上市房企无法进行资本运作的矛盾，尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的困局。
资金用途方向明确，切实解决房企的三大关键困扰：“保交楼”工作、补充流动性资金、偿还债务。1）并购重组配套融资：不能用于拿地拍地、开发新楼盘，可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。2）再融资：用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
境外同步放开，调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业、主业非房业务的其他涉房的H股上市公司再融资。在目前内地融资政策放松的情况下，也体现了港交所等资本市场对于内地房企的支持。无论主业是房地产还是非房的企业，均可享受政策红利。
除此之外，证监会本次的支持措施还包括，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。未来行业有望更多通过REITs产品的创新，更好促进房企不良资产的盘活，同时和当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。
此外，证监会也提出将积极发挥私募股权投资基金作用。私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源之一。此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，是对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略，帮助化解房企债务问题，促进房企资金状况快速改善。
投资建议
我们认为政策核心在于提供融资的同时，改善房企资产负债表。1）此次适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。2）有利于房企资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善整体行业的资产负债情况。我们认为股权融资支持的优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也可为房企融资提供充足的渠道。具体标的，我们建议关注：1）当前仍有增发预案处于进程中的标的：新城控股（16年3月申请、预计募集资金38亿）、我爱我家（21年3月申请、预计募集资金7亿）；2）从资产负债表的角度来说，边际受益于再融资政策利好的房企：金地集团、万科、绿地控股、金科股份；3）仍将持续受益于整体板块估值提振、自身稳健经营、同时具备收并购动力的央国企：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份；4）低PB、高净负债率、历史曾有大额增发的国企：首开股份、上实发展、城建发展、光明地产；5）率先布局REITs的房企：华润置地；6）房地产基金A股稀缺标的：光大嘉宝。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。