地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现。销售复苏缓慢，房价尚未企稳，2022年1-10月，商品房销售面积累计同比-22.3%；销售均价累计同比-4.9%；10月单月，销售面积同比-23.2%；销售均价9687元/㎡，环比-3.0%。从城市角度，百城住宅销售面积1-10月累计同比-35%。从房企角度，百强房企全口径销售额1-10月累计同比-45%。投资持续走低，开竣工表现较弱，2022年1-10月，房地产开发投资完成额累计同比-8.8%，新开工累计同比-37.8%，竣工面积累计同比-18.7%；10月单月，开发投资完成额同比-16.0%，新开工同比-35.1%，竣工面积同比-9.4%。从土地市场看，2022年1-10月，300城住宅土地成交建面同比-39%；10月单月，300城住宅土地成交溢价率为1.10%，维持低位。融资改善有限，关键还是销售回款，2022年1-10月，房企到位资金同比-24.7%，呈现磨底企稳态势；其中国内贷款部分累计同比-27%。政策持续加码，历史性拐点已现，尤其11月以来，地产转向性政策频出，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。
复盘本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索，阻塞了房企的现金流量表。而收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧扰动这三座大山对冲了需求端政策放松的作用，房价下跌致使房企权益受损，风险蔓延至资产负债表。但随着疫情影响逐步减弱、收入预期边际好转、“保交楼”实质性推进，转机已经不远。需求是行业存在的根本理由，我们估算，2022至2030年，年均住宅需求仍有15亿平方米，远期亦不会低于9亿平方米，没有必要对行业过度悲观，期待需求回归常态。
地产股：幽而复明，值得拥有。博弈策略依然有效，我们认为自金融16条启动后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，不排除有更多供给端、需求端的放松政策出台。同时基本面的配合也很重要，随着收入信心改善、烂尾担忧缓和，基本面的改善值得期待。重磅政策的持续落地，配合基本面回暖带来的困境反转，地产股修复的大机会到来。不论是在危机中久经考验的优质房企、接近“上岸”的困境反转型标的、还是被开发拖累的物业板块，均具备较大的投资价值。
华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金（简称：华夏中证全指房地产ETF，代码：515060.OF）是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金，于2019年11月28日成立，2020年1月3日上市交易，基金经理为李俊。截至目前，李俊历任管理24只基金，在任管理17只基金，在管基金总规模为288.5亿元，近3年回报率10.61%，同时段沪深300回报率-3.04%，在管基金显著跑赢市场。
风险提示：宏观、疫情等不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。