投资要点
12 月重点 32 ]城累计销售面积（截至 9日）同比-16%，环比+12%。12 城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。其中一线城市同比-8%，环比+3%；二线城市同比-20%，环比+16%；三四线城市同比+6%，环比+11%。具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长 45%、环比增长 15%以外均有所下滑，其中广州同比下降 52%，深圳同比下降 27%；2）二线城市中只有福州、厦门同比正增长，福州、佛山、青岛、武汉、杭州等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中扬州、惠州、江门等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。
苏州、上海土拍有所回温。1）苏州：第五轮土拍共出让 10 宗地块，其中 3宗为来自园区的优质地块。10宗地块悉数成交，延续零流拍态势。整体溢价率达到 4.8%，为 5 轮土拍中最高。区域内冷热分化现象仍存，其他 7 宗地块均以底价成交。从拿地企业看，城投托底现象有所缓解，有 4宗由“民企+城投”联合体竞得。2）上海：第四轮土拍挂牌 6宗地块，均成功出让，总建面 63.8万平方米，总金额 126.8亿元。整体溢价率较上一轮上升 1.4pp至 3.69%。从拿地企业看，此轮土拍依旧以央国企拿地为主，民企积极性仍不高，成交的 6宗地中，有 4宗被国央企底价竞得。
房企非银融资短期继续承压，房企信贷、股权融资支持持续落地。11 月房地产企业非银融资总额为 465 亿元，同比下降 25.9%，环比下降 18.4%。1-11月房企非银融资总额 7796亿元，同比下降 51.7%。本月融资综合平均利率为3.76%，同比下降 1.24pp，环比上升 0.28pp。2022年 12月信用债到期规 216亿元，海外债到期规模 115亿元，总到期规模 331亿元，近两月偿债潮有所缓解。12月 5日，邮储银行上海分行与旭辉集团、宝龙地产签署战略合作协议，将为两家公司分别提供意向性授信 100亿元人民币，在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域展开合作。本周华发股份、金科股份、绿地控股、外高桥等房企先后发布公告，筹划非公开发行股票进行融资，“第三支箭”政策受益持续兑现。
上海房地产座谈会继续释放积极信号，多地政府需求端放松政策持续发力。12月 8日，央行上海总部、上海银保监局召开座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展 16 条措施、调整优化房企股权融资 5 条措施等。此外，多地政府需求端放松政策发力，1）佛山：12月 9日，佛山住建局宣布，佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策，佛山进入全城不限购阶段；2）厦门：自 12月 5日起，在厦门市实际工作和生活的非该市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购 1 套住房。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。