政策面：本周中央政治局会议未直接提及房地产，证监会发文释放商业REITs利好，南京、重庆等核心二线城市发布需求端限购政策。中央：本周证监会官方公众号发文表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。各地：1）南京实施“认房不认贷”政策、武汉放宽限购范围：我们认为，当前房地产市场仍处于筑底阶段，南京、武汉对需求侧的调整，对全国楼市稳定发展具有重要的标志意义；2）重庆市、河南新乡市发布组合政策，从多个方面解决房企融资问题；3）安徽来安县发布政策协调收购困难房企库存房源；4）海南省拟对房地产企业进行分级监管和联合惩戒；5）厦门市放宽限购范围；6）北京于12月6日及12月9日先后发文支持改善房企融资现状；7）江苏南通市调整住房套数认定标准；8）广东省佛山市取消部分区域的住房限购政策。
基本面：本周二手房市场成交环比上涨，同比增速连续5周降低，新房市场环比下降，仍保持低位震荡。本周30大中城市商品房成交面积290万平，环比为-1.7%，环比较上周下降4pct；同比-9.3%，同比较上周上升16.4pct。新房市场分线城市来看，本周一、三线城市数据环比下降，二线城市环比上涨，且同比跌幅收窄。18城二手房成交面积127万平，环比+7.6%，环比增速较上周上升16.2pct，同比+7.4%，同比增速较上周下降2.6pct。二手房市场分线城市来看，本周一线城市同环比下降，二、三线城市环比上升。我们认为，本周二手房市场受益于疫情政策调整，部分地区二手房带看量及成交量增加，虽成交量同比已连续12周保持同比正增长，但同比增速已连续5周持续降低。新房市场环比增速下降，成交量仍保持低位震荡。
板块行情：SW房地产上涨2.77%，房地产跑输大盘0.52pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业上升10.80%，跑赢大盘4.24pct，表现强于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名1。恒生物业服务及管理上涨17.07%，恒生物业服务及管理跑赢大盘10.50pct，表现强于大市。
本周观点：①本周12月7日中央政治局会议未直接提及地产但重点不离地产，此次会议对2023年经济工作整体方向明确是要“稳”和“化风险”。我们认为房地产市场平稳发展趋势不改，政策放松窗口仍在，2023年可能会全年保持政策宽松周期。②本周证监会发文释放REITs利好，首次提及推动商业REITs，为具有一定存量资产业务的房企增加融资渠道，利于盘活沉淀资金。③本周南京、厦门、佛山等重点城市优化需求端政策，对全国楼市稳定发展具有重要的标志意义，我们认为未来核心城市在降低首付比例、优化限购政策方面仍有空间。④全国防疫政策持续调整，短期内对二手房成交较新房成交或具备更明显的刺激作用。综上，我们认为，当前融资政策利好频出，落地迅速，但政策利好仍然具有选择性，稳健经营的高信用龙头和区域小而美能够率先承接利好。重点推荐：1）综合能力最优的龙头公司：保利发展、万科A和金地集团。2）优质区域小而美：滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产。二手房版块：防疫政策持续调整，或率先带动二手房成交增长，重点推荐：贝壳。物业公司：1）民企违约风险解除，带来民企物业估值修复，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务；2）以稳健为主，分享公司稳定收入和利润增速，获得EPS增长收益：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期、融资实质进展不及预期。