行业景气度进一步下滑，整体市场依旧疲软
国家统计局发布2022年1-11月商品房行业数据。2022年1-11月，全国商品房销售面积12.13亿平方米，累计同比下降23.3%（前值-22.3%）；其中11月单月销售1.01亿平米，同比下降33.3%（前值-23.2%）；1-11月商品房销售额11.86万亿元，累计同比下降26.6%（前值-26.1%）。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。整体来看，由于疫情反复和购房者信心不足，11月销售市场延续了低迷态势，累计销售降幅较前10月有所扩大，销售表现不及预期。11月以来，中央多部对房企融资出台多项有力政策，助力行业资金面快速修复，我们预计后续市场将实现筑底，但行业的全面恢复仍需时日。
新开工面积降幅扩大，累计竣工面积降幅收窄
2022年1-11月，全国房屋新开工面积11.16亿平，累计同比下降38.9%（前值-37.8%）；其中11月单月新开工面积0.79亿平，同比下降50.8%（前值-35.1%），整体仍保持低位，源于当前行业处于低库存、低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2022年1-11月，房屋竣工面积5.57亿平，累计同比下降19.0%（前值-18.7%）；其中11月单月竣工面积同比下降20.2%，在疫情影响下累计竣工面积降幅有所扩大，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。
投资下行压力持续显现，房企到位资金依旧偏弱
2022年1-11月，房地产开发投资额同比下降9.8%（前值-8.8%），单月同比下降19.9%（前值-16.0%）；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-58.5%、-50.8%。开发投资数据承压主要源于：（1）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；（2）拿地进一步走低也约束了开复工的释放，综合将导致投资继续走弱；（3）11月疫情封控城市较多。我们预计在销售市场持续疲软的情况下，短期内行业拿地面积、新开工面积预计继续承压，长期来看房企融资恢复正常后，开发投资能力将逐步企稳。2022年1-11月，房地产开发企业到位资金13.63万亿元，累计同比下降25.7%，单月同比下降35.4%；其中自筹资金单月下降38.8%，反映出企业资金压力进一步扩大。
投资建议
本轮针对房企融资的信贷、债券和股权融资政策全面打开，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑，短期针对企业端政策基本应出尽出。在房地产销售和开发投资数据低位运行的情况下，我们预计后续需求端政策也将持续宽松，市场悲观情绪或将逐步修复。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。
风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。