政策面:本周中央经济工作会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡,杭州、兰州等二线城市发布需求端限购政策。中央:12月14日,国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,提出促进居住消费健康发展,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。12月16日,中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求。要防范化解金融风险,压实各方责任,防止形成区域性系统性金融风险。各地:1)杭州部分区域实施“认房不认贷”政策;2)广州市政府常务会议提出二孩以上家庭购买首套房,贷款额度可适当提高;3)兰州市发布组合政策,取消限售政策,购房拿证即可交易;4)山东省莱州市发布购房补贴及契税补贴政策;5)山西省拟从适度增加供地、探索政府主导盘活闲置商品房用于补充保障性租赁住房、适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点四个方面促进房地产市场健康发展;6)浙江省绍兴市镜湖新区调整住房交付政策,同意满足条件的房屋可毛坯出售。
基本面:本周二手房市场环比成交量维持正增长,同比增速持续降低,新房市场环比本周由负转正,同比跌幅扩大。本周30大中城市商品房成交面积307万平,环比+5.8%,环比较上周上升7.54pct;同比-17.3%,跌幅同比较上周扩大8pct。新房市场分线城市来看,本周一、三线城市数据环比上升,二线城市环比下跌,一、二线城市同比下跌,三线城市环比上升。18城二手房成交面积129万平,环比+1.0%,环比增速较上周上升16.2pct,同比+5.3%,同比增速较上周下降2.2pct。二手房市场分线城市来看,本周一、二、三线城市环比均为正增长,二线城市同比增速下降。
板块行情:SW房地产下跌2.48%,房地产跑输大盘1.38pct,表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌2.45%,跑赢大盘0.19pct,表现强于大市,恒生地产建筑业本周收益率排名4。恒生物业服务及管理下跌8.63%,恒生物业服务及管理跑输大盘6.36pct,表现弱于大市。
本周观点:12月15日国家统计局公布房地产销售和投资1-11月数据,2022年1-11月全国房地产开发投资额同比增速-9.8%,较1-10月降1个百分点,全国商品房销售面积同比-23.3%,较1-10月降1个百分点,房地产开发企业到位资金同比-25.7%,较1-10月降1个百分点。11月房地产供给端政策三箭齐发,但从开发商到位资金情况来看,企业整体资金面出现好转仍需时间,此外政策利好前期分化,少部分未出险企业受益,行业总量资金面改善有限。12月初疫情管理优化但各城市阳性病例增多,我们认为这可会能影响短期居民出行,进而影响房地产案场销售。根据数据帝chenqin通过百度搜索指数推演,全国疫情感染峰值预计从12月10日持续到1月20日。考虑到1月22日起为春节,我们判断销售受短期疫情干扰和春节假期影响,年底出现企稳好转的可能性较小,房地产销售同比增速和销售增速在2022年12月、2023年1月可能会继续探底。12月16日中央经济工作会议明确提出“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”。我们认为,政策发力化解行业风险仍然是重中之重,地产政策将持续放松的态势将保持至度过2023Q1风险时期,头部房企能够获得更多的落地政策支持,其中混合所有制和民企获得边际支持力度会更强,重点推荐:保利发展、万科A、金地集团、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团;竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复,重点推荐:中海物业、保利物业。二手房市场持续修复,重点推荐:贝壳-W。
风险提示:房企开发资金到位速度不及预期、融资实质进展不及预期。