1.2022年基准期假设
在当前2022年全年数据并未完全披露的情况下，我们假设第四季度部分统计局数据增速与9月同比增速保持一致，假设四季度行业同比平稳的情况下，补全全年数据，作为2023年行业预测的基准。其中，房地产开发投资完成额的增速采用我们的预测框架完成2022年基准期数据预测。
2.1销售测算
销售规模的测算我们沿用此前分析框架，同样从市场供应和需求双方面切入。其中，供给我们分为两块，新增拿地新增推盘的优质供应，以及过去拿地开工但并未完成销售的历史库存。居民购房需求变化对应在库存去化率的层面进行分析。
2.1销售测算：整体库存持续下降
从累计可售开工规模和累计销售规模来看，整体房地产市场商品房库存规模仍旧持续下降，2022年后，开工下行速度显著快于销售下行速度。从企业经营的角度来看，开发商对地产销售的不明朗预期，决定了开工供应的速度先于销售快速下行。
2.1销售规模：整体库存规模测算
库存规模：我们预计，2022年底全国市场商品房可售库存33.9亿㎡（YoY-10.7%）。如果单看2020年-2022年开工后推盘入市的优质库存，我们测算预计2022年净消耗优质库存3.8亿㎡，新增拿地新推盘的供应规模在较低的水平上进一步下降。