行业点评
本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.1%，沪深300指数涨跌幅为-3.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-0.8%。
年度多地集中土拍，热度依然延续低迷。本周全国300城宅地成交建面3551万㎡，单周环比24%，单周同比-39%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面60039万㎡，累计同比-34%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
受客观环境影响，本周新房成交同环比降幅均较大。本周（12.17-12.23）35个城市商品房成交合计347万平米，周环比-18%，周同比-51%。其中，一线城市周环比-28%，周同比-48%；二线城市周环比-17%，周同比-48%；三四线城市周环比-3%，周同比-68%。
二手房成交连续缩量，同环比降幅也较大。本周15个城市二手房成交合计100万平米，周环比-25%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-30%；二线城市周环比-31%，周同比-28%；三四线城市周环比-33%，周同比-17%。
“内保外贷”助力房企重启海外融资。12月16日，中国银行浙江省分行发挥中银集团国际化优势，通过与中银香港的跨境联动成功为绿城中国提供1.2亿美元境外贷款。此前中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团叙做“内保外贷”业务（贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资），该笔贷款已于12月9日实现提款。12月13日，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元。“内保外贷”的支持为房企海外融资开辟新的渠道，有助于缓解房企海外债压力。
12月LPR维持不变，房贷利率仍有望下降。12月20日，央行公布12月LPR情况，1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。从贝壳研究院百城房贷利率来看，12月重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率为4.91%，均较11月基本相当，而较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp；平均放款周期为28天，受疫情影响，较11月延长两天。中央经济工作会议将“支持住房改善需求”放在扩大内需的首位，更加强调住房的消费属性。我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢：一是房贷贷款门槛或降低，房贷利率、首付比例有望继续下降；二是房贷还款方式或更加灵活，未来在提前还款、合理展期等方面限制更低，缓解购房者的还款压力，以促进购房消费需求的释放。
投资建议
首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约