投资要点
12 月重点 32 城累计销售面积（截至 23 日）同比- 28% ，环比+7.9% 。12 城二手房成交面积累计同比- 4% ，环比-16% 。其中一线城市同比-27%，环比-4%；二线城市同比-31%，环比+12%；三四线城市同比-7%，环比+9%。具体城市来看： 1 ）一线城市除广州环比+76%以外均为负增长，其中北京同比下降 27%，广州同比下降 51%，上海同环比分别下降 8%、9%，下降幅度最小； 2 ）二线城市中只有厦门、温州同比正增长，福州、武汉、温州、佛山等城市环比增长幅度较高；3 ）三四线城市中扬州、惠州、江阴、江门等表现较好。二手房成交仅同比表现强于新房，12 城二手房成交面积累计同比-4%，环比-16%。
82 城最低首付比率降至两成，需求侧政策持续宽松。12 月首套主流利率平均4.09%、二套平均 4.91%，同比分别下降 155BP、100BP，创历史新低；截至12 月 18 日包括一线城市在内仅 9 城首套主流利率高于 4.1%，二套主流利率仅北京、上海、厦门以及西安 4 城高于 4.9%。 一线城市房贷利率最高，首套平均 4.60%，二套平均 5.13%，同比降幅最小；三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套同比降幅分别为 164BP、 107BP。今年以来多地取消“认房认贷”政策，82 城首套房商贷最低首付比例降至两成，预计需求侧政策将持续宽松。
土地市场热度持续低位，国央企仍为拿地主力。1 ）南京：出让地块规模较小，仅 2 宗地块位于主城区， 14 宗地块底价成交，1 宗流拍，成交总价 49.03 亿元，拿地企业多为政府平台以及创投公司，无民企参拍；2 ）合肥：共成功出让 14 宗宅地，其中 10 宗底价成交、 2 宗溢价、 2 宗触顶竞拍，成交总价 74.54亿元，国央企为主力军，伟星、龙湖等少数民企参拍；3 ）厦门：共出让 4 宗地块，2 宗底价成交、1 宗溢价、1 宗触顶摇号，成交总价 80.4 亿元，主要由国央企参拍；4 ）青岛：共出让 40 宗地块，1 宗流拍、36 宗底价成交、1 宗溢价、2 宗触顶，成交总价 134.86 亿元，大部分地块由当地房企竞得；5 ）天津：共出让 20 宗涉宅用地， 18 宗底价成交、 2 宗触顶摇号，成交总价 98.54 亿元，多个区域有地块出让，其中 7 宗位于市区触顶摇号地块由汇川、山川融城摘得。
旭辉、雅居乐双双宣布配股，融资额度超 15亿港元。12 月 20 日，旭辉集团、雅居乐同时宣布配股。旭辉为年内首次配股，配售价每股 1.14 港元，配股所得款净额约 9.46 亿港元，将用作偿还债务及一般企业用途。雅居乐为年内第二次配股，配售价每股 2.32 港元，较上一次配股价下跌 13.4%，配股所得款净额约 6.17 亿港元。12 月以来，新城、碧桂园、建发等多家房企进行配股融资，截至目前，配股仍为房企在境外资本市场的融资重要渠道。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1 ）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2 ）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险