本周新房、二手房成交环比均下降，同比降幅均扩大。土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房、二手房成交环比均下降，同比降幅均扩大。43城新房成交面积263.3万平，环比下降21.2%，同比下降56.6%，同比降幅较上周扩大了18.4个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-29.7%、4.5%、-67.2%，同比增速分别为-53.9%、-48.3%、-48.1%，一、二、三线城市同比降幅扩大了35.1、11.3、94.9个百分点。15城二手房成交面积89.4万平，环比下降24.9%，同比下降27.4%，同比增速较上周下降了24.3个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为8.0%、-30.4%、-37.7%，同比增速分别为-41.6%、-19.8%、-3.9%，一、二、三线城市同比增速下降了12.6、38.0、57.5个百分点。
新房库存面积环比持平，去化周期同环比均上升。14城新房库存面积为1.06亿平，环比与上周持平，同比上升1.0%，去化周期为17.0个月，环比上升2.4个月，同比上升5.3个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.3%、-0.3%、0.0%；去化周期分别为13.1、14.5、18.0，一、二、三线城市环比上升1.1、2.0、2.8个月。
土地市场同环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城土地成交建面4863万平，环比下降23.5%，同比下降10.8%；成交土地总价为899亿元，环比下降46.3%，同比上升21.3%；楼面均价为1851元/平，环比下降29.8%，同比上升36.2%；溢价率为0.88%，环比下降63.3%，同比下降68.8%。
本周房企国内债券发行规模同环比下降。房地产行业国内债券总发行量为45.6亿元，同比下降33.1%，环比下降78.0%；净融资额为-9.5亿元。其中国企国内债券总发行量为30.6亿元，同比下降49.1%，环比下降83.7%；净融资额为1.3亿元。民企国内债券总发行量为15.0亿元，总偿还量为25.8亿元，同比下降56.1%净融资额为-10.8亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下跌2.2个百分点；相对沪深300收益为-1.5%，较上周下跌0.1个百分点。房地产板块PE为13.42X，较上周下降0.65X。北上资金对食品饮料、医药生物和商贸零售加仓金额较大，分别为61.21、16.42和7.08亿元。对房地产的持股占比下降0.02%（上周无变化），净买入-0.62亿元（上周净买入7.06亿元）。
投资建议
中央层面，证监会提出“大力支持房地产市场平稳发展”，加速包括民企发债、股权融资等各项支持政策措施落地见效。本周旭辉、雅居乐宣布配股，配股所得款净额分别为9.46、6.17亿港元。12月股权融资支持政策发布以来，新城、碧桂园、建发等多家房企进行配股融资，万科、世茂股份、福星股份、大名城、新湖中宝、天地源、陆家嘴、华幸、金科、华发、绿地等房企发布筹划非公开发行股票融资公告，积极响应政策。地方层面，各地房贷利率创历史新低。根据本周贝壳研究院公布的数据，12月百城首套、二套房贷利率分别为4.09%、4.91%，环比基本持平，同比分别回落155、100BP；银行放款周期28天，受近期疫情影响，较上月延长2天；贝壳研究院监测的城市中，本月包括一线城市在内仅9城首套房贷利率高于4.1%，19城降至4.0%以下，其中二线城市6个，三四线城市13个。
具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。