12月28日，央行公布四季度银行家与城镇储户问卷调查。1）从银行家问卷调查来看，银行总体贷款需求指数环比上季度持续回暖，房企贷款需求也有所改善。2）从城镇储户问卷调查来看，Q4居民购房意愿再度走弱，扭转居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期仍然较难，预计短期内购房意愿的恢复仍有压力。
银行贷款总体需求指数环比持续上升，房企信贷需求也有所改善。银行家问卷调查显示，Q4贷款总体需求指数为59.5%，环比上升0.5个百分点，同比下降8.2个百分点，同比降幅较Q3收窄了1.1个百分点，主要受央行的信贷政策持续宽松等因素推动。分行业看，基础设施、制造业、批发零售业贷款需求指数分别为60.6%、62.2%和57.1%，均处于向好状态（>50%）；值得注意的是，房地产企业贷款需求指数为43.7%，环比提升3.1个百分点，结束了今年以来持续下降的态势，同比下降0.7个百分点。在11月对地产的金融支持力度明显加强后，28家银行密集给予78家房企的意向性授信额度超3.74万亿元，为房企流动性提供支持，房企信贷需求有所改善。但由于房企前期拿地、新开工量均较少，可投放的项目相对受限，实际信贷落位效果仍待观察。
居民购房意愿再度走弱，储蓄意愿持续较强。城镇储户问卷调查显示，未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为16.0%，环比Q3下降了1.1个百分点，从同比来看，也仍有1.9个百分点的下降，Q4该比例为2016Q4以来的最低点，显示出居民购房意愿与需求仍然较弱，我们认为这与Q4多地疫情反复、叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，居民短期看房置业都处于观望状态。而居民储蓄意愿持续较强，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，环比提升了3.7个百分点，同比提升了10.0个百分点，且仍处于历史高位，今年以来疫情反复、经济下行压力较大，居民更倾向于降低家庭杠杆、进行预防性储蓄。
居民对于房价上涨的信心未得到扭转。根据城镇储户问卷调查，房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降，2022Q4房价预期上涨的比例仅为14.0%，处于2010年有该调查数据以来的最低点，同比下降2.8个百分点，环比下降0.8个百分点；房价预期下降的比例为18.5%，同比提升3.3个百分点，环比提升2.2个百分点；对未来房价预期不确定的占比为13.8%，环比提升1.4个百分点，同比仍有2.5个百分点的上涨，观望情绪仍然浓厚。
疫情严峻形势下，Q4就业与居民收入形势进一步恶化。1）从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看，6-8月城镇调查失业率稳步下降，8月降至5.3%，但9-11月失业率又开始拐头向上，11月升至5.7%。从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看，实际居民的就业形势仍未见明显转好，2022Q4就业感受指数持续下降了2.3个百分点至33.1%，为2010年以来的最低点；就业感受“形势较好”的储户占比进一步下降了0.8个百分点至8.9%，为2013年有该调查数据以来的最低点；就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比提升了3.9个百分点至49.1%的历史高位。2）2022Q4收入感受指数为43.8%，环比下降了3.2个百分点，为除2020Q1疫情外，2001年有该统计以来的最低点；收入“增加”或“基本不变”的占比较Q3下降了5.2个百分点至76.7%，“减少”的占比升值23.3%，Q4疫情形势较为严峻，居民收入感受恶化。3）未来就业与收入的预期指数分别为43.0%和44.4%，环比分别下降了2.3、2.1个百分点，且仍处于50%的临界值以下（指数在50%以上，反映该项指标处于向好或扩张状态；低于50%，反映该项指标处于变差或收缩状态），显示出居民对未来的就业与收入预期仍然较差。在此情况下，居民即时的购房意愿或将持续较弱，购房观望情绪仍然浓厚。
投资建议
近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但居民购房意愿仍然较弱，收入与就业的预期较差、房价上涨的预期较弱、对烂尾楼的担忧三大困扰因素都未能得到扭转，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，重点城市去化率也持续低迷。不过我们也看到了房企贷款需求较三季度有所改善，我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示
房企经营与信用风险；房地产行业基本面超预期下行；房地产调控政策效果不及预期。