本周新房与二手房成交环比均上升，同比降幅均收窄。土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房与二手房成交均环比上升，同比降幅均收窄。43城新房成交面积455.7万平，环比上升73.1%，同比下降32.7%，同比降幅较上周收窄了23.9个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为46.9%、87.9%、132.1%，同比增速分别为-34.9%、-7.8%、-31.4%，一、二、三线城市同比降幅收窄了19.0、40.5、16.7个百分点。15城二手房成交面积106.6万平方米，环比上升19.3%，同比下降20.8%，同比降幅较上周收窄了6.6个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为54.1%、5.0%、22.7%，同比增速分别为-26.3%、-21.4%、28.6%，一、三线城市同比增速上升了15.3、32.5个百分点，二线城市同比增速下降1.6个百分点。
新房库存面积与去化周期环比降低，同比上升。14城新房库存面积为1.06亿平，环比下降0.4%，同比上升0.6%，去化周期为15.6个月，环比下降1.4个月，同比上升4.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、-1.2%、0.0%；去化周期分别为12.2、12.8、16.7个月，一、二、三线城市环比降低0.9、1.6、1.3个月。
土地市场环比量升价跌，同比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城土地成交建面7969万平方米，环比上升33.6%，同比下降21.4%；成交土地总价为1401亿元，环比上升19.4%，同比下降55.5%；成交土地楼面均价为1758元/平方米，环比下降10.6%，同比下降43.4%；百城成交土地溢价率为2.09%，环比下降36.3%，同比下降28.9%。
本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为66.5亿元，同比上升57.4%，环比上升23.6%；净融资额为-24.1亿元。其中国企国内债券总发行量为29.5亿元，同比下降17.2%，环比下降24.0%；净融资额为-60.0亿元。民企国内债券总发行量为37.0亿元，总偿还量为1.1亿元，同比下降96.2%，净融资额为35.9亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.8%，较上周上升1.9个百分点；相对沪深300收益为-3.9%，较上周下降2.4个百分点。房地产板块PE为13.05X，较上周下降0.37X。北上资金对银行、非银金融和公用事业加仓金额较大，分别为17.43、11.45和7.67亿元。对房地产的持股占比下降0.05%（上周为下降0.02个百分点），净买入0.36亿元（上周净买入-0.62亿元）。
投资建议
本周央行发布四季度问卷调查结果显示，Q4居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善。地方层面，多个二线城市继续放宽需求端：东莞全域取消限购，中心城区以外区域二手房取消限售；重庆多方面优化商贷房产套数认定；苏州二套房首付比例由60%降至40%。我们认为，本周新房、二手房成交虽均有明显改善，但持续性仍待观察，当前市场下行的根本原因在于居民购房意愿与需求端均较弱，行业政策仍有进一步放松的空间，现阶段供需两侧政策将维持放松态势；等待整体经济修复后，销售或有真正的持续性回暖。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。