事件
2022年12月31日，克而瑞发布百强房企销售榜单，全国百强房企2022年1-12月累计全口径销售金额72942亿元；12月单月全口径销售金额7542亿元。榜单前五房企为碧桂园、保利发展、万科地产、华润置地和中海地产。
评论
销售总量持续探底，梯队门槛有所下降。2022年全年房地产行业整体销售处于相对低迷状态，1-12月百强房企全口径销售金额同比-42%；12月单月环比+22%，同比-31%；超3000亿元房企4家（2021年8家），千亿房企20家（2021年43家）。从梯队门槛来看，TOP10门槛从2021年的2900亿元降至1703亿元（降幅41%），TOP30门槛从2021年的1295亿元降至626亿元（降幅52%），而TOP100门槛从2021年的247亿元降至141亿元（降幅-43%）。
房企间销售分化，头部央国企和改善型房企销售表现亮眼。各梯队房企表现分化，TOP10、11-30、31-50和51-100梯队累计同比分别为-33%、-46%、-54%和-44%。TOP30房企中，越秀地产全年累计同比为正（+6.6%），华润置地（-4.6%）、建发房产（-0.5%）、滨江集团（-9.0%）、华发股份（-1.4%）销售同比降幅也在10%以内。从房企排名来看，头部房企中保利发展升至第2位（2021年第4）、华润置地升至第4（2021年第8）、绿城中国升至第8（2021年第13，不含代建部分）；颈部房企中建发房产升至第10（2021年第21）、滨江集团升至第13（2021年第22）、越秀地产升至第16（2021年第37）、华发股份升至第18（2021年第32）。
未来需求侧支持力度或将持续加大，支撑市场逐步复苏。2022年11月份以来，行业供给侧政策持续出台，在房企融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，供给侧政策基本应出尽出。预计未来政策将集中在需求侧，继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍，12月中下旬佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域放松等。预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。
预计2021年下半年以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。我们在2023年地产策略报告《东风已起，行业估值将迎重塑》中判断2023年入市项目面临的竞争压力相对较小，同时有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，入市项目利润率或将回升。2021年下半年以来积极拿地的房企在2023年或将面临较小的竞争，复苏更加强劲。我们坚定的认为拥有稳健财务结构、良好区域布局、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮市场复苏中把握机遇，巩固强者恒强的地位。
投资建议
预计未来需求侧将有大力度政策支持行业复苏，2H21以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。
风险提示
市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约