事件
2023年1月5日，住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
评论
三部门积极表态，需求侧再获宽松支持。住建部部长关于大力支持首套房、合理支持二套房、原则上不支持三套房的表态延续了中央经济工作会议对房地产的定调，支持刚性和改善性需求；同时“以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持”也预示了在认房认贷标准上的调整。央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是2022年9月底政策的延续（彼时政策截止时间为2022年底），是审时度势的动态调整，即只要房价一直跌的城市，就允许房贷利率持续低于下限，支持房价企稳的意图明显。也印证了我们在2023年地产策略《东风已起，行业估值将迎重塑》等外发报告中多次对认房认贷标准将放松、房贷利率将持续下行的判断。
行业基本面持续承压，政策支持地产决心坚定。2022年11月以来供给侧持续出台大力度支持政策，部分城市需求侧也落地适度宽松，但市场销售在近期仍然承压。从量上看，2022年1-12月百强房企全口径销售金额同比-42%，12月单月环比+22%（11月基数低），同比-31%；wind35城新房12月单月销售面积环比+21%，同比-35%，15城二手房12月单月销售面积环比-13%，同比-10%。从价上看，2022年6-8月70个大中城市，有23城满足新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的条件，而9-11月有38城满足上述条件。住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。
未来聚焦需求侧宽松的落地及影响，预计持续积极拿地的房企销售或率先复苏。供给侧政策基本应出尽出的背景下，当前以及未来一段时间市场的聚焦点在于需求侧宽松政策的落地，以及政策对销售实质性的提振。从政策端来看，未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策持续可期；从销售端来看，2021年下半年以来出让的地块一方面本身质素较好（多位于城市优质板块），另一方面在2023年入市面临的竞争较小，预计销售表现较好，因而预计2021年下半年以来积极拿地的房企在2023年能有更多优质项目推出，或引领市场复苏。
投资建议
预计未来需求侧大力度宽松将持续落地支持销售，2H21以来持续积极拿地的房企或引领市场复苏。首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。
风险提示
市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约